Als Ausländer in Deutschland vermieten: Steuer & Pflichten (2026)

Darf ich als Ausländer in Deutschland vermieten? Ja — zuerst das Gesetz

Der wichtigste Punkt: Deutschland kennt keine Beschränkung nach Nationalität oder Wohnsitz für Immobilieneigentum oder dessen Vermietung. EU-Bürger, Nicht-EU-Expats, Ansässige und Nichtansässige können eine Wohnung kaufen und zu denselben Bedingungen wie ein Deutscher privat vermieten. Es gibt keine besondere Genehmigung und keine Staatsbürgerschaftsvoraussetzung.

Mit diesem Recht kommt ein Bündel an Pflichten, das mit dem eines deutschen Vermieters identisch ist — deutsches Mietrecht und deutsches Steuerrecht gelten für die Immobilie, nicht für deinen Pass. Die zwei Bereiche, in denen Expats am häufigsten stolpern, sind die Steuer (weil du auch dort besteuert werden kannst, wo du wohnst) und die formalen Pflichten, die jeder deutsche Vermieter erfüllen muss. Beides ist machbar, sobald man es kennt.

Deutsche Steuer gilt immer: beschränkte Steuerpflicht (§ 49 EStG)

Mieteinnahmen aus einer deutschen Immobilie sind immer in Deutschland steuerpflichtig, egal wo du wohnst. Bist du in Deutschland nicht ansässig, bist du beschränkt steuerpflichtig nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG: Deutschland besteuert deine inländischen Einkünfte, hier die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).

Du erklärst sie in der Anlage V einer deutschen Steuererklärung und versteuerst den Überschuss — Miete minus Werbungskosten (§ 9 EStG) wie AfA (Gebäudeabschreibung, § 7 EStG), Schuldzinsen und Reparaturen — zum progressiven Einkommensteuersatz (rund 14 % bis 45 %). Wie das Formular korrekt ausgefüllt wird, steht in unseren Ratgebern zu Mieteinnahmen versteuern und zur Anlage V.

	Ansässiger Vermieter	Nichtansässiger Vermieter
Steuerpflicht	unbeschränkt (Welteinkommen)	beschränkt — nur deutsche Mieteinnahmen (§ 49 EStG)
Formular	Anlage V	Anlage V
Grundfreibetrag	ja	nein, außer Option nach § 1 Abs. 3 EStG
Doppelbesteuerung	—	deutsche Immobilie in Deutschland besteuert (Belegenheitsprinzip); Wohnsitzstaat stellt frei oder rechnet an

Die meisten Doppelbesteuerungsabkommen folgen dem Belegenheitsprinzip: Der Staat, in dem die Immobilie liegt — Deutschland — hat das Besteuerungsrecht, und dein Wohnsitzstaat stellt diese Einkünfte frei oder rechnet die deutsche Steuer an. Du zahlst also in der Regel einmal deutsche Steuer, nicht doppelt, musst die Einnahmen aber auf beiden Seiten korrekt melden.

Umsatzsteuer: Wohnraummiete ist befreit (§ 4 Nr. 12 UStG)

Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Du schlägst keine Umsatzsteuer auf die Miete auf — und kannst im Gegenzug keinen Vorsteuerabzug für Kosten wie Sanierungen geltend machen. Das gilt, ob du in Deutschland oder im Ausland wohnst; ein privater Wohnraumvermieter hat also mit der Umsatzsteuer nichts zu tun.

Deine Pflichten sind dieselben wie die eines deutschen Vermieters

Ein ausländischer Vermieter muss jede Pflicht erfüllen, die auch ein deutscher Vermieter erfüllt:

Pflicht	Was sie verlangt	Rechtsgrundlage
Energieausweis	Mietinteressenten vor der Vermietung einen gültigen Energieausweis vorlegen	§ 80 GEG
Kaution	die Kaution (max. 3 Kaltmieten) getrennt und verzinst anlegen	§ 551 BGB
Nebenkostenabrechnung	binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen	§ 556 Abs. 3 BGB
Wohnungsgeberbestätigung	den Einzug des Mieters für dessen Anmeldung bestätigen	§ 19 BMG
Mieterhöhung / Mietpreisbremse	Kappungsgrenze und Vergleichsmiete beachten	§ 558, § 556d BGB

Achtung: Der Energieausweis ist nicht optional. Du musst Mietinteressenten vor der Vermietung einen gültigen Ausweis vorlegen; ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit bis zu 15.000 Euro geahndet werden (§ 108 GEG). Siehe unseren Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht.

Aus dem Ausland vermieten: Bankkonto und Hausverwaltung

Du musst nicht in Deutschland wohnen, um zu vermieten, aber zwei Dinge erleichtern es:

• ein deutsches Bankkonto, damit Miete eingeht und Grundsteuer, Versicherung und Steuern ohne Währungsreibung abgehen;
• eine Hausverwaltung für das Tagesgeschäft — Mieterkontakt, Reparaturen, Nebenkostenabrechnung — und ein Steuerberater für die Anlage V.

Für deine Vermieterpflichten bleibst du auch dann persönlich verantwortlich, wenn ein Verwalter handelt; behalte also Fristen und Geld im Blick. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, nicht dein Wohnort.

Häufige Fehler

• Annehmen „Ich wohne im Ausland, also schulde ich keine deutsche Steuer." Deutsche Mieteinnahmen werden unabhängig vom Wohnsitz in Deutschland besteuert (§ 49 EStG).
• Den Grundfreibetrag automatisch erwarten. Nichtansässige werden ab dem ersten Euro besteuert, außer sie optieren nach § 1 Abs. 3 EStG.
• Ohne Energieausweis vermieten. Er muss vor dem Inserat vorliegen; das Bußgeld reicht bis 15.000 Euro.
• Die Kaution mit dem eigenen Geld vermischen. Sie muss getrennt und verzinst angelegt werden (§ 551 BGB).
• Die 12-Monats-Frist der Nebenkostenabrechnung versäumen. Danach kannst du keine Nachzahlung mehr fordern (§ 556 Abs. 3 BGB).

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus übernimmt den deutsch-rechtlichen Teil des Vermietens — genau das, was aus dem Ausland oder in einer zweiten Sprache schwer ist. Die Miete wird automatisch über eine eigene virtuelle IBAN je Wohnung eingezogen, du siehst also den Moment, in dem eine Zahlung eingeht; die Nebenkostenabrechnung entsteht aus der WEG-Jahresabrechnung, wird nach Umlageschlüssel aufgeteilt und fristgerecht als § 556-konforme Abrechnung erstellt; Kaution und ihre Rückzahlung nach § 551 werden nachgehalten; und zum Jahresende erzeugt HausMaus einen Anlage-V-fertigen Steuerexport, den du direkt an deinen Steuerberater gibst. Die §§ bleiben bei HausMaus, ob du eine Wohnung oder ein Portfolio verwaltest.

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