Mieteinnahmen versteuern: die Anlage V für Vermieter (2026)

Was ist die Anlage V?

Die Anlage V ist die Anlage zur Einkommensteuererklärung, auf der Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären. Rechtsgrundlage ist § 21 EStG. Die wichtigste Tatsache vorweg: Steuerpflichtig ist nicht Ihr Kontostand, sondern Ihr Überschuss — die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten. Beides tragen Sie in der Anlage V ein, und für jedes vermietete Objekt füllen Sie grundsätzlich eine eigene Anlage V aus.

Die Abgabefrist ist regulär der 31. Juli des Folgejahres. Für das Jahr 2025 läuft die Frist also bis zum 31. Juli 2026.

Welche Mieteinnahmen muss ich angeben?

Zu den Einnahmen zählt alles, was Ihnen aus der Vermietung zufließt:

• die Kaltmiete,
• die von Mietern gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung,
• Einnahmen aus mitvermieteten Stellplätzen, Garagen oder Möbeln.

Wichtig ist das Zuflussprinzip: Erfasst wird, was im jeweiligen Kalenderjahr tatsächlich auf Ihrem Konto eingegangen ist. Die umgelegten Nebenkosten sind damit zunächst voll als Einnahme zu erklären — sie werden aber durch die abziehbaren Betriebskosten auf der Ausgabenseite weitgehend neutralisiert.

Welche Werbungskosten kann ich absetzen?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen (§ 9 EStG). Sie mindern Ihren steuerpflichtigen Überschuss und sind der Hebel jeder Vermietersteuererklärung.

Werbungskosten (abziehbar)	Rechtsgrundlage / Hinweis
Gebäude-AfA (Abschreibung)	§ 7 EStG, in der Regel 2 % (3 % ab Baujahr 2023)
Schuldzinsen	Zinsanteil des Darlehens, nicht die Tilgung
Erhaltungsaufwendungen	Reparaturen, Instandhaltung
Verwaltungs- und Nebenkosten	soweit nicht auf Mieter umgelegt
Grundsteuer	soweit Sie als Vermieter sie tragen

Nicht abziehbar ist die Tilgung des Darlehens — sie ist kein Aufwand, sondern Vermögensbildung. Auch der Kaufpreis selbst ist keine Werbungskosten, sondern fließt über die AfA ein.

Wie funktioniert die Gebäude-AfA?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung, also die Gebäudeabschreibung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer und ist meist der größte einzelne Posten. Nach § 7 Abs. 4 EStG gilt:

• 2 Prozent jährlich für die meisten Wohngebäude (Nutzungsdauer rund 50 Jahre),
• 3 Prozent jährlich für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden.

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Der Wert von Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist deshalb von der AfA ausgenommen — den Kaufpreis müssen Sie also in Gebäude- und Bodenanteil aufteilen.

Achtung: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft der Spekulationssteuer unterliegen (§ 23 EStG). Erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei — planen Sie einen Verkauf entsprechend.

Häufige Fehler

• Umgelegte Nebenkosten vergessen. Sie sind steuerpflichtige Einnahme, nicht ein bloß durchlaufender Posten — wer sie nicht erklärt, riskiert eine Schätzung durch das Finanzamt.
• Tilgung als Kosten ansetzen. Nur der Zinsanteil des Darlehens ist absetzbar, nicht die Tilgung.
• AfA auf den Grund und Boden rechnen. Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil.
• Belege erst zum Abgabetermin sammeln. Ohne ganzjährige Aufzeichnung gehen Reparaturrechnungen und Zahlungsnachweise verloren — und damit absetzbare Werbungskosten.
• Frist verpassen. Ohne Steuerberater ist der 31. Juli des Folgejahres verbindlich; verspätete Abgabe kann zu einem Verspätungszuschlag führen.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus erfasst jede Mietzahlung und jeden Kostenbeleg ganzjährig pro Objekt — Kaltmiete, umgelegte Nebenkosten, Schuldzinsen, Reparaturen und laufende Kosten landen automatisch an der richtigen Stelle. Zum Jahresende erzeugt HausMaus einen Steuerexport (Anlage V / DATEV), in dem Vermietungseinkünfte und Werbungskosten bereits sauber getrennt aufbereitet sind. So haben Sie — oder Ihr Steuerberater — alle Zahlen für die Anlage V beisammen, ohne am Abgabetermin Quittungen zu sortieren.