Heizkostenabrechnung prüfen: So geht's als Mieter (2026)

Was ist eine Heizkostenabrechnung?

Die Heizkostenabrechnung ist der Teil Ihrer Nebenkostenabrechnung, mit dem Ihr Vermieter die Kosten für Heizung und Warmwasser auf Sie umlegt. Sie unterliegt einer eigenen Verordnung — der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) — und hat deshalb eigene Regeln, die über die allgemeine Betriebskostenprüfung hinausgehen. (Wie Sie die übrigen Posten prüfen, lesen Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.)

Die wichtigste Tatsache zuerst, und sie ist zugleich Ihr stärkster Hebel: Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden (§ 7 HeizkostenV). Geschieht das nicht, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV).

Die 50–70-%-Regel: Ihr Anteil nach Verbrauch (§ 7 HeizkostenV)

Nach § 7 HeizkostenV müssen 50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden — abgelesen an Ihren Zählern. Die restlichen 30 bis 50 Prozent (die Grundkosten) werden nach Wohnfläche umgelegt. Innerhalb dieser Spanne darf der Vermieter den Verteilerschlüssel wählen.

In bestimmten älteren, schlecht gedämmten Gebäuden mit freiliegenden, gedämmten Leitungen schreibt § 7 HeizkostenV sogar 70 Prozent nach Verbrauch zwingend vor. Prüfen Sie also als Erstes: Mit welchem Verbrauchsanteil rechnet Ihre Abrechnung — und liegt er in der zulässigen Spanne?

Das 15-%-Kürzungsrecht: Ihr stärkster Hebel (§ 12 HeizkostenV)

Rechnet der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, haben Sie ein Kürzungsrecht: Sie dürfen Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Typische Fälle:

• Abrechnung zu 100 Prozent nach Fläche oder Personenzahl, obwohl eine Verbrauchserfassung möglich wäre
• fehlende, defekte oder nicht abgelesene Zähler
• ein Grundkostenanteil über 50 Prozent (also weniger als 50 % nach Verbrauch)

Wichtig: Das Kürzungsrecht erstreckt sich auf die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten — nicht nur auf den fehlerhaften Teil. Es besteht jedoch nicht, wenn der Vermieter den Fehler noch korrigieren kann. Und Sie müssen die Kürzung aktiv geltend machen: Sie passiert nicht von selbst, Sie teilen sie dem Vermieter mit.

Die zwei 12-Monats-Fristen (§ 556 Abs. 3 BGB)

Wie bei jeder Nebenkostenabrechnung laufen zwei getrennte Fristen:

1. Abrechnungsfrist des Vermieters: Er muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Für 2025 bedeutet das: bis spätestens 31. Dezember 2026. Danach entfällt sein Anspruch auf eine Nachzahlung — Ihr Guthaben müssen Sie weiterhin erhalten.
2. Einwendungsfrist des Mieters: Sie haben ab Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit, um Fehler schriftlich zu beanstanden (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Maßgeblich ist nicht das Datum auf dem Briefkopf, sondern der Tag, an dem die Abrechnung tatsächlich bei Ihnen ankommt.

Achtung: Die Einwendungsfrist ist eine Ausschlussfrist. Erheben Sie Ihre Einwendungen — auch das 15-%-Kürzungsrecht — innerhalb von 12 Monaten ab Zugang schriftlich, am besten per Einschreiben. Lassen Sie die Frist verstreichen, sind inhaltliche Beanstandungen grundsätzlich ausgeschlossen, selbst wenn Sie im Recht wären.

Schritt für Schritt: So prüfen Sie Ihre Heizkostenabrechnung

1. Zugang und Frist notieren. Halten Sie fest, wann die Abrechnung angekommen ist — ab diesem Tag läuft Ihre 12-Monats-Einwendungsfrist. Prüfen Sie zugleich, ob der Vermieter selbst rechtzeitig abgerechnet hat.
2. Verbrauchsanteil prüfen. Mit welchem Prozentsatz wird nach Verbrauch abgerechnet? Er muss zwischen 50 und 70 Prozent liegen (§ 7 HeizkostenV).
3. Eigene Zählerstände abgleichen. Vergleichen Sie die in der Abrechnung genannten Anfangs- und Endstände mit Ihren eigenen Notizen. Stimmen die abgelesenen Werte?
4. Verteilerschlüssel der Grundkosten prüfen. Die Grundkosten werden nach Wohnfläche verteilt — Ihre Quadratmeter und der Gesamtwert des Hauses müssen stimmen.
5. Kürzungsrecht prüfen. Wurde gar nicht nach Verbrauch abgerechnet oder liegt der Grundkostenanteil über 50 %? Dann greift das 15-%-Kürzungsrecht (§ 12 HeizkostenV).
6. Vorauszahlungen abgleichen. Die angesetzte Summe Ihrer monatlichen Vorauszahlungen muss dem entsprechen, was Sie tatsächlich gezahlt haben.
7. Belegeinsicht verlangen. Bleiben Zweifel, fordern Sie Einsicht in die Originalbelege (§ 259 BGB) — die Rechnung des Wärmelieferanten, Wartungs- verträge und die Ableseprotokolle.

Was prüfen, wo, welcher Hebel

Was Sie prüfen	Wo in der Abrechnung	Ihr Hebel
Verbrauchsanteil 50–70 %	Verteilerschlüssel Heizung/Warmwasser	§ 7 HeizkostenV — muss in der Spanne liegen
Keine Verbrauchserfassung / Grundkosten > 50 %	Aufteilung Grund-/Verbrauchskosten	§ 12 HeizkostenV — 15 % kürzen
Eigene Zählerstände	Anfangs- und Endstand Ihrer Zähler	Belegeinsicht (§ 259 BGB)
Wohnfläche bei Grundkosten	qm-Angabe	Korrektur verlangen
Vorauszahlungen	geleistete Vorauszahlungen	Abgleich mit Kontoauszug
Zugang & Frist	Datum des Zugangs	§ 556 Abs. 3 BGB — 12 Monate

Häufige Fehler in der Heizkostenabrechnung

• Keine verbrauchsabhängige Abrechnung — alles nach Fläche, obwohl Zähler vorhanden sind (§ 12 HeizkostenV: 15 % kürzen).
• Grundkostenanteil über 50 % — der Verbrauchsanteil unterschreitet damit die 50-%-Untergrenze des § 7 HeizkostenV.
• Falsche oder fehlende Zählerstände — die abgelesenen Werte passen nicht zu Ihrem Verbrauch.
• Verspätete Abrechnung — nach der 12-Monats-Frist (§ 556 Abs. 3 BGB) ist keine Nachzahlung mehr fällig.
• Belegeinsicht verweigert — Sie dürfen die Nachzahlung bis zur Einsicht zurückhalten.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus ist für Mieter kostenlos und prüft Ihre Heizkostenabrechnung gegen § 7 HeizkostenV und § 2 BetrKV: Die App zeigt Ihnen beide 12-Monats-Fristen aus § 556 BGB an, damit Sie die Einwendungsfrist nicht verpassen, und Sie hinterlegen Ihre eigenen Zählerstände, um die abgelesenen Werte abzugleichen. Stimmt der Verbrauchsanteil nicht oder wurde nicht nach Verbrauch abgerechnet, formuliert HausMaus die passenden Einwendungen — und Sie senden sie an den Vermieter. Wohnen, geregelt.

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