Indexmiete: VPI-Erhöhung selbst berechnen (2026)
Aktualisiert 14.6.2026 · HausMaus Redaktion
Bei einer Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistisches Bundesamt gekoppelt (§ 557b BGB). Die neue Miete berechnet sich als: alte Miete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI). Sie darf frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung steigen, muss in Textform den alten und den neuen Indexstand sowie die neue Miete in Euro nennen und unterliegt weder der Kappungsgrenze noch dem Mietspiegel. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Erhöhung unwirksam.
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete ist deine Miete vertraglich an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt, den das Statistisches Bundesamt monatlich veröffentlicht (§ 557b Abs. 1 BGB). Steigt der VPI, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben – aber nur, wenn er die Erhöhung korrekt erklärt.
Der wichtigste Punkt zuerst: Die Erhöhung passiert nicht automatisch. Der Vermieter muss sie dir in Textform erklären und dabei den alten und den neuen Indexstand sowie die neue Miete in Euro nennen (§ 557b Abs. 3 BGB). Fehlt eine dieser Angaben, ist die Erhöhung unwirksam und du musst zunächst nicht mehr zahlen.
Wie berechne ich die VPI-Erhöhung?
Die Formel ist einfach:
neue Miete = alte Miete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI)
- alte Miete ist die zuletzt vereinbarte Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten).
- Basis-VPI ist der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Festsetzung – also bei Vertragsschluss oder der letzten Anpassung.
- aktueller VPI ist der Stand zum Zeitpunkt der neuen Erhöhung.
Beide Werte müssen auf demselben Basisjahr beruhen. Aktuell rechnet das Statistisches Bundesamt auf der Basis 2020 = 100.
Rechenbeispiel
| Posten | Wert |
|---|---|
| Alte Nettokaltmiete | 900,00 € |
| Basis-VPI (letzte Festsetzung) | 119,8 |
| Aktueller VPI | 125,2 |
| Indexsteigerung | 125,2 ÷ 119,8 = +4,51 % |
| Neue Nettokaltmiete | 900 € × (125,2 ÷ 119,8) = 940,57 € |
Die prozentuale Indexsteigerung berechnest du so: (aktueller VPI ÷ Basis-VPI × 100) − 100. Im Beispiel: 4,51 %. Diesen Prozentsatz wendet der Vermieter auf die Nettokaltmiete an – die Nebenkosten bleiben unberührt.
Welcher VPI-Wert gilt, prüfst du direkt beim Statistisches Bundesamt. Maßgeblich ist der Monatswert, nicht der Jahresdurchschnitt, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
Wann darf erhöht werden – und ab wann zahlst du?
Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete mindestens zwölf Monate unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Erhöht der Vermieter länger nicht, kann er den bis dahin aufgelaufenen Indexanstieg auf einmal verlangen – das ist zulässig.
Die erhöhte Miete schuldest du aber erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Geht die Erklärung im Juni zu, zahlst du ab August. Eine Zustimmung von dir ist – anders als bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB – nicht erforderlich.
Was gilt bei der Indexmiete nicht?
Die Indexmiete folgt einer eigenen Logik. Mehrere Schutzregeln aus dem normalen Mieterhöhungsrecht greifen hier ausdrücklich nicht:
| Regel | Gilt bei Indexmiete? |
|---|---|
| Kappungsgrenze 20 % / 15 % in 3 Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB) | Nein (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB) |
| Bindung an ortsübliche Vergleichsmiete / Mietspiegel | Nein |
| Zustimmung des Mieters nötig | Nein |
| Mietpreisbremse für die Ausgangsmiete (§ 556d BGB) | Ja – zu Mietbeginn |
Während der Laufzeit einer Indexmiete ist eine zusätzliche Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist nur zulässig, soweit der Vermieter die Modernisierung nicht zu vertreten hat (etwa gesetzlich angeordnete Maßnahmen).
Achtung: Eine geplante Reform (Gesetzentwurf „Mietrecht II" des Bundesministeriums der Justiz) soll Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten künftig auf 3,5 % pro Jahr deckeln. Stand Juni 2026 ist dies ein Entwurf und noch nicht in Kraft. Prüfe vor einer Zahlung den aktuellen Gesetzesstand, falls deine Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt.
Häufige Fehler
- Erhöhung ohne Indexangabe akzeptieren. Ohne alten und neuen Indexstand und Euro-Betrag ist die Erklärung formunwirksam (§ 557b Abs. 3 BGB; BGH VIII ZR 291/16). Du musst dann nicht zahlen, bis korrekt erklärt wird.
- Auf die Bruttomiete rechnen. Der Index wirkt nur auf die Nettokaltmiete, nicht auf die Nebenkosten.
- Verschiedene Basisjahre vermischen. Alter und neuer VPI müssen auf demselben Basisjahr (aktuell 2020 = 100) beruhen, sonst ist die Rechnung falsch.
- Sofort ab Zugang zahlen. Geschuldet ist die neue Miete erst ab dem übernächsten Monat (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB).
- Eine zu häufige Erhöhung hinnehmen. Zwischen zwei Anpassungen müssen mindestens zwölf Monate liegen (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB).
Mit HausMaus die Indexmiete prüfen
HausMaus hilft dir, eine Indexmieterhöhung in Ruhe zu prüfen, bevor du zahlst. Im Mieterhöhungs-Entscheidungshelfer trägst du die erklärte Erhöhung ein und siehst auf einen Blick Grund, frühesten Wirkungstermin und Frist – und kannst direkt zustimmen oder Einwände festhalten. Über die Mietvertrags-Analyse lädst du deinen Mietvertrag hoch und bekommst die Indexmietklausel und die Formanforderungen nach § 557b BGB erklärt. Alle Mieter-Funktionen von HausMaus sind kostenlos. Wohnen, geregelt.
Häufige Fragen
Wie berechne ich meine Indexmiete?
Die neue Miete ergibt sich aus: alte Miete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI). Der Basis-VPI ist der Verbraucherpreisindex des Statistisches Bundesamt zum Zeitpunkt der letzten Festsetzung, der aktuelle VPI der Stand bei der Erhöhung – beide auf Basis 2020 = 100. Beispiel: 900 € × (125,2 ÷ 119,8) = 940,57 €. Maßgeblich ist die prozentuale Änderung des Index, angewendet auf die zuletzt vereinbarte Nettokaltmiete (§ 557b Abs. 2 BGB).
Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?
Höchstens einmal pro Jahr. Die Miete muss nach jeder Anpassung mindestens zwölf Monate unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Eine Erhöhung wirkt rückwirkend nicht – der Vermieter kann aber den seit der letzten Anpassung aufgelaufenen Indexanstieg auf einmal geltend machen, sofern er länger als ein Jahr nicht erhöht hat.
Ab wann muss ich die erhöhte Indexmiete zahlen?
Erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Geht die Erklärung im Juni zu, zahlst du die neue Miete ab August. Vorher schuldest du sie nicht – auch wenn der Index längst gestiegen ist.
Gilt bei der Indexmiete die Kappungsgrenze oder der Mietspiegel?
Nein. Die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren nach § 558 Abs. 3 BGB gilt für die Indexmiete ausdrücklich nicht (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Auch eine Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder den Mietspiegel besteht nicht. Allein der VPI ist maßgeblich. Geplant ist allerdings ab 2026 ein Deckel von 3,5 % pro Jahr in angespannten Wohnungsmärkten (siehe unten).
Was muss in der Erhöhungserklärung stehen?
Die Erklärung muss in Textform erfolgen (E-Mail genügt) und drei Angaben enthalten: die eingetretene Änderung des VPI (alter und neuer Indexstand), die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag in Euro (§ 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB). Fehlt eine dieser Angaben, ist die Erhöhung unwirksam (BGH, Urteil vom 22.11.2017, Az. VIII ZR 291/16).
Kann die Indexmiete auch sinken?
Ja. Bei der Indexmiete ändert sich die Miete mit dem VPI – also in beide Richtungen (§ 557b Abs. 1 BGB). Sinkt der Index, kann die Miete entsprechend sinken. Eine Klausel, die nur Erhöhungen zulässt, benachteiligt den Mieter einseitig; zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB).
Quellen
Dieser Ratgeber stützt sich auf den Gesetzestext und amtliche Quellen. Die zitierten Paragrafen kannst du hier im Original nachlesen: