Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: wann gültig? (2026)

Eine Kleinreparaturklausel ist eine Regelung im Mietvertrag, mit der der Vermieter die Kosten kleiner Reparaturen auf Sie als Mieter abwälzt. Sie ist die einzige zulässige Ausnahme von der gesetzlichen Grundregel – und sie ist nur unter engen Voraussetzungen gültig.

Der wichtigste Punkt vorweg: Grundsätzlich trägt nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB der Vermieter alle Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Er muss die Wohnung "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten". Eine Kleinreparaturklausel verschiebt davon nur einen kleinen, gedeckelten Teil – und nur, wenn sie korrekt formuliert ist. Ist sie es nicht, zahlt der Vermieter auch die 30-€-Reparatur.

Was darf eine Kleinreparaturklausel überhaupt erfassen?

Erfasst werden dürfen nur Gegenstände, die dem häufigen, direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Diese Definition wird aus § 28 Abs. 3 S. 2 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) analog hergeleitet: Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüsse.

Fällt unter die Klausel	Fällt NICHT darunter
Wasserhähne, Mischbatterien, Duschköpfe	Leitungen in der Wand
Lichtschalter, Steckdosen	Heizungsanlage selbst
Tür- und Fenstergriffe	Dichtungen hinter Fliesen
Rollladengurte, Jalousien	Alles, was Ihnen nicht zugänglich ist

Die Logik dahinter: Sie sollen nur für die Dinge einstehen, die Sie täglich benutzen und durch deren Gebrauch sie sich abnutzen. Was hinter der Wand liegt oder zur Gebäudetechnik gehört, bleibt immer Sache des Vermieters.

Die vier Voraussetzungen für eine wirksame Klausel

Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn alle vier der folgenden Bedingungen erfüllt sind. Fehlt eine einzige, ist die gesamte Klausel unwirksam – es gibt keine "geltungserhaltende Reduktion", bei der die Klausel auf das gerade noch zulässige Maß zurechtgestutzt würde.

1. Sachliche Beschränkung

Die Klausel darf sich nur auf Gegenstände des häufigen Zugriffs beziehen (§ 28 Abs. 3 S. 2 II. BV analog, siehe Tabelle oben). Eine Klausel, die pauschal "alle Reparaturen bis 100 €" erfasst, ist zu weit gefasst und damit unwirksam.

2. Einzelobergrenze pro Reparatur

Es muss ein Höchstbetrag je einzelner Reparatur festgelegt sein. Als robuster, gerichtsfester Richtwert gelten rund 100 € (teils zuzüglich Mehrwertsteuer). Ein gesetzlich fixierter Eurobetrag existiert nicht; die Werte stammen aus der Rechtsprechung und steigen mit dem Mietniveau. Rund 75 € gelten als sicher zulässig, einzelne Amtsgerichte haben höhere Grenzen gehalten – darauf sollte man sich aber nicht verlassen.

3. Jahresobergrenze

Zwingend ist außerdem eine Obergrenze für die Summe aller Kleinreparaturen pro Jahr. Üblich und gerichtsfest sind 6 % der Jahresbruttomiete oder 8 % der Jahresnettokaltmiete. Eine Jahresobergrenze deutlich über 8 % der Jahresnettokaltmiete gilt als unangemessen hoch und kann zur Unwirksamkeit führen. Fehlt die Jahresobergrenze ganz, ist die Klausel komplett unwirksam – das hat schon der BGH in seiner Leitentscheidung (BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88) klargestellt.

4. Keine Pflicht zur Reparatur selbst

Abgewälzt werden darf nur die Kostentragung, nie die Durchführung oder Beauftragung. Eine "Vornahmeklausel", die Sie verpflichtet, die Reparatur selbst zu organisieren oder einen Handwerker zu beauftragen, ist unwirksam (BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91) – und zwar auch, wenn sie individuell vereinbart wurde. Die Organisation bleibt Sache des Vermieters.

Achtung: Liegt eine einzelne Reparatur über der vereinbarten Einzelgrenze, zahlen Sie nichts – und nicht etwa nur den Betrag bis zur Grenze. Es gibt keinen anteiligen Selbstbehalt. Eine 250-€-Reparatur bei einer Einzelgrenze von 100 € trägt der Vermieter vollständig.

Häufige Fehler

• "Ich zahle bis zur Grenze, den Rest der Vermieter." Falsch. Übersteigt die einzelne Reparatur die Grenze, trägt der Vermieter die ganze Rechnung; einen Selbstbehalt gibt es nicht.
• Die fehlende Jahresgrenze übersehen. Viele Klauseln nennen nur einen Einzelbetrag. Ohne zusätzliche Jahresobergrenze ist die gesamte Klausel unwirksam.
• Selbst einen Handwerker bestellen, weil "es so im Vertrag steht". Eine Pflicht zur Beauftragung ist unwirksam. Sie müssen den Mangel nur melden.
• Für Leitungen oder die Heizung zahlen. Diese Teile fallen nie unter eine Kleinreparaturklausel, egal wie günstig die Reparatur ist.
• Zahlen, ohne die Klausel zu prüfen. Ist die Klausel aus einem der vier Gründe unwirksam, gilt § 535 BGB und der Vermieter trägt alle Kosten – auch kleine.

Was Sie konkret tun sollten

Prüfen Sie zuerst, ob Ihr Mietvertrag überhaupt eine Kleinreparaturklausel enthält und ob sie alle vier Voraussetzungen erfüllt. Melden Sie einen Defekt immer schriftlich dem Vermieter und beauftragen Sie nicht ungefragt selbst einen Handwerker. Bewahren Sie Rechnungen auf, falls Sie zu Unrecht gezahlt haben – zu viel gezahlte Beträge können Sie zurückfordern.

Mit HausMaus

Mit HausMaus laden Sie Ihren Mietvertrag hoch und erhalten eine verständliche Analyse, die prüft, ob die Kleinreparaturklausel die vier Voraussetzungen erfüllt – oder unwirksam ist. Defekte melden Sie direkt über die Funktion "Mangel melden" an Ihren Vermieter, sodass die Beauftragung dort bleibt, wo sie hingehört. Alle Unterlagen, Rechnungen und Nachrichten sammeln Sie in Ihrer digitalen Mietakte an einem Ort. Für Mieter ist HausMaus kostenlos. Wohnen, geregelt.