Schimmel in der Mietwohnung: Deine Rechte (2026)

Was bedeutet Schimmel im Mietrecht?

Schimmel in der Wohnung ist im Mietrecht ein Mangel – ein Zustand, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Sobald der Befall mehr als unerheblich ist, ist die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes für die Dauer des Mangels gemindert. Das gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob der Vermieter etwas dafür kann – es sei denn, du hast den Schimmel selbst verursacht (etwa durch nachweislich falsches Lüften und Heizen).

Wichtig vorweg, in dieser Reihenfolge: erst anzeigen, dann mindern. Die Minderung tritt zwar automatisch ein, aber durchsetzbar wird sie nur, wenn du den Schimmel dem Vermieter rechtzeitig und nachweisbar gemeldet hast.

Diese Seite ist die schimmelspezifische Vertiefung. Die allgemeinen Regeln zur Mietminderung – Vorbehalt, Quote, Verwirkung – findest du im Ratgeber Mietminderung bei Mängeln.

Zuerst: Mängelanzeige schicken (§ 536c BGB)

Nach § 536c BGB musst du dem Vermieter den Schimmel unverzüglich anzeigen und ihm Gelegenheit zur Mängelbeseitigung geben. Der Vermieter schuldet dir nach § 535 Abs. 1 BGB eine Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand und muss den Schimmel beseitigen.

Mach die Mängelanzeige immer schriftlich und nachweisbar, beschreibe genau, welche Räume betroffen sind, lege Fotos mit Datum bei und setze eine angemessene Frist zur Beseitigung. Das Datum der Anzeige ist auch der Zeitpunkt, ab dem deine Minderung im Streitfall sauber belegt ist.

Achtung: Zeige den Schimmel sofort und schriftlich an. Wer den Mangel zu spät meldet, kann sein Minderungsrecht verlieren und für Folgeschäden sogar schadensersatzpflichtig werden (§ 536c Abs. 2 BGB). Und kürze die Miete nicht eigenmächtig zu stark: Solange Höhe und Ursache nicht geklärt sind, zahle die volle Miete unter Vorbehalt weiter. Wer zu viel mindert und in Zahlungsverzug gerät, riskiert eine Kündigung (§ 543 BGB).

Wer muss beweisen, wer schuld ist? (Beweislast)

Das ist bei Schimmel die entscheidende Frage – und die Beweislast ist geteilt (ständige BGH-Rechtsprechung):

• Du beweist, dass der Mangel besteht – also dass und wo Schimmel vorhanden ist. Das gelingt mit Fotos und gegebenenfalls einem Gutachten.
• Der Vermieter beweist zuerst, dass die Ursache nicht aus seinem Bereich stammt – etwa dass keine Wärmebrücken, Baumängel oder Feuchtigkeit in der Bausubstanz vorliegen (BGH, VIII ZR 271/17). Gibt es Anhaltspunkte für eine bauliche Ursache, muss er sich zuerst entlasten.
• Erst danach musst du beweisen, dass du richtig geheizt und gelüftet hast – dass der Schimmel also nicht aus deinem Verhalten kommt.

Praktisch heißt das: Du musst nicht von Anfang an beweisen, dass du nicht schuld bist. Solange die Ursache nicht geklärt ist, bleibt dein Minderungsrecht bestehen. Verloren geht es erst, wenn feststeht, dass du den Schimmel verursacht hast.

Schritt für Schritt

1. Dokumentieren – Fotos mit Datum von jedem betroffenen Bereich, Notizen zu Geruch, Ausdehnung und seit wann.
2. Mängelanzeige schicken – schriftlich an den Vermieter, mit Beschreibung, Fotos und einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung (§ 536c, § 535 BGB).
3. Quote einschätzen – an vergleichbaren Urteilen orientieren, nicht an einer Wunschzahl (§ 536 BGB).
4. Unter Vorbehalt zahlen – die volle Miete weiterzahlen und schriftlich erklären, dass du den geminderten Anteil zurückforderst.
5. Nach Beseitigung abrechnen – die Minderung gilt nur für den Zeitraum, in dem der Schimmel bestand; danach ist wieder die volle Miete fällig.

Welche Minderungsquote ist bei Schimmel üblich?

Es gibt keine gesetzliche Tabelle. Die Quote richtet sich nach Schwere, Ausdehnung und Lage des Befalls und wird im Einzelfall vom Gericht beurteilt (§ 536 BGB). Die folgenden Werte stammen aus veröffentlichten Urteilen und sind nur Anhaltspunkte – sie können je nach Gericht, Region und Einzelfall erheblich abweichen.

Schweregrad des Schimmels	Court-typische Quote*
Kleine Schimmelflecken, ein Nebenraum (z. B. Stockflecken im Bad)	ca. 5 %
Schimmel in einem Wohnraum, begrenzt	ca. 10–15 %
Schimmel in mehreren Räumen (z. B. Bad und Schlafzimmer)	ca. 20–30 %
Massiver Befall in mehreren Räumen, muffiger Geruch	ca. 50–80 %
Wohnung unbewohnbar / gesundheitsgefährdend	bis 100 %

*Anhaltspunkte aus der Rechtsprechung, keine Garantie. Jeder Fall wird einzeln beurteilt – im Zweifel anwaltlich oder über einen Mieterverein prüfen lassen.

Häufige Fehler

• Erst mindern, dann melden – ohne rechtzeitige Mängelanzeige (§ 536c BGB) ist die Minderung angreifbar, und du riskierst Schadensersatz.
• Ohne Vorbehalt mindern – Zahlungsverzug und Kündigungsrisiko (§ 543 BGB).
• Quote zu hoch ansetzen – wer mehr kürzt, als gerechtfertigt ist, zahlt die Differenz nach und gerät in Verzug.
• Schimmel selbst verursacht – bei nachweislich falschem Lüften und Heizen gibt es keine Minderung; du musst den Schaden sogar selbst beseitigen.
• Nicht dokumentiert – ohne Fotos, Datum und Kopie der Anzeige lässt sich im Streit nichts belegen.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus hat einen kostenlosen Mietminderungs-Rechner: Du wählst „Schimmel“ als Mangel aus, und die App schätzt eine an der Rechtsprechung orientierte Minderungsquote für deine Miete (§ 536 BGB). Du kannst den Schimmel mit Fotos und Datum direkt in der App dokumentieren – das erzeugt einen datierten Nachweis – und HausMaus erstellt daraus die passende Mängelanzeige an den Vermieter, inklusive Frist zur Beseitigung und Hinweis, unter Vorbehalt zu zahlen. Für Mieter ist das kostenlos.

Preise ansehen – 1 % der eingezogenen Miete, für Mieter kostenlos →