Schönheitsreparaturen: Muss ich beim Auszug renovieren? (2026)

Was sind Schönheitsreparaturen – und müssen Sie sie machen?

Von Gesetzes wegen müssen Sie beim Auszug nicht renovieren. Das Erhalten der Mietsache ist Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB), und Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch trägt ebenfalls der Vermieter (§ 538 BGB). Eine Renovierungspflicht trifft Sie nur dann, wenn eine wirksame Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag steht, die diese Pflicht auf Sie überträgt.

Und genau hier liegt der entscheidende Punkt: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren sehr viele dieser Klauseln für unwirksam erklärt. Ist die Klausel in Ihrem Vertrag unwirksam, fällt die Pflicht zurück an den Vermieter – und Sie müssen beim Auszug nichts streichen.

Schönheitsreparaturen sind dabei eng definiert. Dazu gehören nach § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung:

• Tapezieren und Streichen der Wände und Decken
• Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
• Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Nicht dazu gehören Reparaturen an der Bausubstanz, das Abschleifen von Parkett, das Verschließen von Dübellöchern in normalem Umfang oder das Beseitigen gewöhnlicher Gebrauchsspuren. Das ist Verschleiß, den der Vermieter trägt.

Wann ist die Klausel im Mietvertrag unwirksam?

Wenn auch nur einer der folgenden Punkte zutrifft, ist die Schönheitsreparaturen-Klausel in aller Regel unwirksam – und Sie schulden gar nichts:

Die Wohnung wurde unrenoviert übergeben

Haben Sie die Wohnung bei Einzug unrenoviert übernommen und dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten (zum Beispiel mietfreie Zeit oder einen klaren Nachlass), ist eine Klausel, die Ihnen die Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam. Das hat der BGH am 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) entschieden. Der Grund: Sie würden sonst die Abnutzung des Vormieters mitbeseitigen müssen.

Wichtig: Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos vom Einzug ist hier Gold wert.

Der Vertrag enthält starre Fristen

Schreibt die Klausel feste Renovierungsintervalle vor – etwa „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre" – ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand, ist sie unwirksam. Solche starren Fristen würden Sie selbst dann zum Streichen zwingen, wenn die Wohnung noch frisch aussieht. Zulässig sind nur flexible Formulierungen wie „in der Regel" oder „je nach Abnutzung".

Es gibt eine Quotenabgeltungsklausel

Manche Verträge verlangen, dass Sie beim vorzeitigen Auszug anteilig für die nächste, noch gar nicht fällige Renovierung zahlen. Solche Quotenabgeltungsklauseln hat der BGH ebenfalls für unwirksam erklärt (18.03.2015, VIII ZR 242/13).

Achtung: Eine unwirksame Klausel macht nicht nur den einen Punkt unwirksam – sie führt dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturen-Pflicht entfällt und an den Vermieter zurückfällt. Sie müssen dann beim Auszug nicht streichen. Unterschreiben Sie keine Renovierungsvereinbarung und zahlen Sie keine Ablöse, bevor Sie Ihre Klausel geprüft haben.

Wirksam oder unwirksam? Der schnelle Vergleich

Formulierung im Mietvertrag	In der Regel
Wohnung unrenoviert übergeben, ohne Ausgleich	unwirksam
Starre Fristen („alle 3 Jahre, fest")	unwirksam
Quotenabgeltung bei vorzeitigem Auszug	unwirksam
Pflicht zu bestimmter Endfarbe (z. B. „nur weiß zwingend")	meist unwirksam
Flexible Fristen („in der Regel", „je nach Abnutzung")	meist wirksam
Renovierte Wohnung übergeben, flexible Klausel	meist wirksam

Häufige Fehler von Mieterinnen und Mietern

• Vorschnell streichen. Viele renovieren beim Auszug freiwillig, obwohl die Klausel unwirksam war – diese Arbeit (und das Geld) hätten Sie sich sparen können.
• Ablöse ohne Prüfung zahlen. Eine Forderung des Vermieters im Übergabeprotokoll ist keine Rechtspflicht. Prüfen Sie zuerst die Klausel.
• Kein Beweis vom Einzug. Ohne Fotos oder Übergabeprotokoll vom Einzug lässt sich der unrenovierte Zustand später schwer beweisen.
• Gebrauchsspuren mit Schäden verwechseln. Normale Abnutzung müssen Sie nie ersetzen – nur echte Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus ist für Mieterinnen und Mieter kostenlos und prüft die Schönheitsreparaturen-Klausel in Ihrem Mietvertrag. Die App gleicht den Wortlaut mit der BGH-Rechtsprechung ab und zeigt Ihnen, ob Ihre Klausel wahrscheinlich unwirksam ist – etwa wegen starrer Fristen, einer Quotenabgeltung oder einer unrenoviert übergebenen Wohnung. So wissen Sie vor dem Auszug, ob Sie überhaupt etwas renovieren müssen, bevor Sie Pinsel oder Geldbeutel in die Hand nehmen.