Indexmiete berechnen: VPI-Erhöhung 2026 richtig anpassen

Was ist eine Indexmiete? (kurz erklärt)

Eine Indexmiete ist eine Miete, die sich automatisch an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes koppelt. Die wichtigste Folge für Sie als Vermieter: Sie müssen keine Vergleichsmiete und keinen Mietspiegel begründen – die zulässige Erhöhung ergibt sich allein aus der Entwicklung des VPI.

Die zentrale Regel: Die neue Miete steigt im gleichen Prozentsatz wie der VPI zwischen zwei Stichtagen, die Miete muss aber mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein, und Sie müssen die Erhöhung in Textform mit Angabe der Indexänderung geltend machen (§ 557b BGB).

Die Formel: So berechnen Sie die neue Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB)

Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamtes mit dem aktuellen Basisjahr 2020 = 100 (§ 557b Abs. 1 BGB).

Die Formel lautet:

neue Miete = alte Miete × (neuer VPI / alter VPI)

Oder als prozentuale Steigerung:

[(neuer VPI / alter VPI) × 100] − 100 = prozentuale Veränderung

Rechenbeispiel: Ihre Ausgangsmiete beträgt 800 € (vereinbart auf Basis VPI 109,8). Der aktuelle VPI (April 2026) liegt bei 125,2.

• 800 € × (125,2 / 109,8) = 912,20 €
• Steigerung: (125,2 / 109,8 − 1) × 100 = +14,0 %

Die neue Nettokaltmiete beträgt also 912,20 €. Betriebskosten und Heizung bleiben von der Indexanpassung unberührt – die Indexmiete betrifft nur die Nettokaltmiete.

Achtung: Heben Sie den Index immer auf denselben Basiswert wie im Mietvertrag bzw. der letzten Anpassung an. Wer den VPI auf eine veraltete Indexreihe (z. B. Basisjahr 2015) bezieht oder den Ausgangswert frei wählt, riskiert eine unwirksame Erhöhung. Maßgeblich ist die aktuelle Indexreihe des Statistischen Bundesamtes (Basis 2020 = 100).

Die Sperrfrist: mindestens ein Jahr (§ 557b Abs. 2 BGB)

Zwischen zwei Indexanpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Die Frist beginnt mit der letzten Mietänderung – bei der ersten Erhöhung also ab Mietbeginn, danach ab der jeweils letzten Anpassung.

Während einer Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) ausdrücklich ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Möglich bleiben daneben nur Erhöhungen für bauliche Maßnahmen, die Sie nicht zu vertreten haben, sowie Anpassungen der Betriebskosten nach § 560 BGB.

Form und Frist der Erklärung (§ 557b Abs. 3 BGB)

Die Erhöhung wird durch Erklärung in Textform geltend gemacht (§ 557b Abs. 3 BGB). Ein Brief oder eine E-Mail genügt; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich.

Die Erklärung muss zwingend angeben:

• die eingetretene Änderung des Preisindexes (alter und neuer VPI-Stand),
• die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag.

Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 BGB). Geht die Erklärung im März zu, schuldet der Mieter die neue Miete ab dem 1. Mai. Eine rückwirkende Erhöhung ist nicht möglich.

Schritt für Schritt

1. Indexstände bestimmen – alter VPI (aus Vertrag oder letzter Anpassung) und aktueller VPI (Statistisches Bundesamt, Basis 2020 = 100).
2. Sperrfrist prüfen – ist seit der letzten Mietänderung mindestens ein Jahr vergangen (§ 557b Abs. 2 BGB)?
3. Neue Miete berechnen – alte Miete × (neuer VPI / alter VPI).
4. Erklärung in Textform aufsetzen – mit altem und neuem VPI-Stand und dem konkreten Erhöhungsbetrag (§ 557b Abs. 3 BGB).
5. Fälligkeit ansetzen – ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.

Indexmiete vs. Mieterhöhung nach Mietspiegel

Merkmal	Indexmiete (§ 557b BGB)	Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Begründung	VPI des Statistischen Bundesamtes	Mietspiegel / Vergleichswohnungen
Kappungsgrenze	gilt nicht	20 %, in angespannten Märkten 15 % in 3 Jahren
Mietspiegel	irrelevant	maßgeblich
Häufigkeit	frühestens nach 1 Jahr	frühestens 15 Monate, Sperrfrist + Wartezeit
Form	Textform mit Indexangabe	Textform mit Begründung
Zustimmung des Mieters	nicht erforderlich	erforderlich (§ 558b BGB)

Häufige Fehler

• Falscher Basiswert. Den alten VPI aus einer veralteten Indexreihe (z. B. Basis 2015) statt der aktuellen Reihe (Basis 2020 = 100) nehmen.
• Sperrfrist missachtet. Erhöhung vor Ablauf des Jahres seit der letzten Anpassung (§ 557b Abs. 2 BGB).
• Indexangabe fehlt. Die Erklärung nennt nur den neuen Mietbetrag, nicht die Änderung des Preisindexes (§ 557b Abs. 3 BGB) – damit ist sie unwirksam.
• Falsche Fälligkeit. Die neue Miete bereits ab dem Folgemonat statt ab dem übernächsten Monat verlangen.
• Kappungsgrenze angewandt. Die Erhöhung künstlich begrenzen, obwohl die Kappungsgrenze bei der Indexmiete nicht gilt.
• Einseitige Klausel. Eine Indexklausel, die nur Erhöhungen zulässt und Senkungen ausschließt, kann insgesamt unwirksam sein – Indexmieten folgen dem VPI in beide Richtungen.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus erzeugt die Indexmieterhöhung als fertiges Dokument: Sie geben den alten und den aktuellen VPI ein, HausMaus berechnet die neue Miete nach § 557b Abs. 1 BGB und erstellt die Erhöhungserklärung in korrekter Textform – mit Angabe der Indexänderung und des Erhöhungsbetrags, wie § 557b Abs. 3 BGB es verlangt. Die Sperrfrist von einem Jahr und die Fälligkeit ab dem übernächsten Monat sind dabei berücksichtigt, und das Dokument lässt sich vor dem Versand prüfen und in der digitalen Mietakte ablegen. Wohnen, geregelt.