Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Was gilt 2026?

Was ist eine Kleinreparaturklausel?

Eine Kleinreparaturklausel ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, mit der du als Vermieter die Kosten für kleine Reparaturen auf den Mieter abwälzt. Sie ist die einzige zulässige Abweichung von deiner gesetzlichen Pflicht.

Denn grundsätzlich trägst du nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die volle Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Ohne eine ausdrückliche, wirksame Klausel zahlst du jede Reparatur selbst – auch die kleinste.

Die zwei Grenzen, ohne die nichts geht (BGH VIII ZR 91/88)

Eine Kleinreparaturklausel im Formularmietvertrag ist nur wirksam, wenn sie beide Grenzen enthält (Leiturteil BGH, 07.06.1989, VIII ZR 91/88):

1. Einzelobergrenze pro Reparatur: rechtssicher 100–120 € inkl. MwSt. (Endpreis). Einzelne neuere Amtsgerichte tragen bis 150 €, das ist aber höchstrichterlich nicht bestätigt – bleib konservativ.
2. Jahresobergrenze: 6 % bis maximal 8 % der Jahresnettokaltmiete pro Kalenderjahr.

Achtung: Es gilt Alles-oder-nichts. Fehlt eine der beiden Grenzen, ist sie zu hoch oder unklar, oder verpflichtet die Klausel den Mieter zur Durchführung der Reparatur, ist die gesamte Klausel unwirksam (§ 307 BGB). Eine geltungserhaltende Reduktion auf das zulässige Maß gibt es nicht – du trägst dann alle Kosten, auch die der Kleinreparaturen.

So rechnest du die Jahresobergrenze

Bezugsgröße ist die Jahresnettokaltmiete (nicht die Warmmiete).

• Nettokaltmiete: 800 € / Monat → 9.600 € / Jahr
• 6 %: 576 € / Jahr | 8 %: 768 € / Jahr

In diesem Beispiel kannst du dem Mieter höchstens zwischen 576 € und 768 € Kleinreparaturen pro Kalenderjahr in Rechnung stellen – und davon jede einzelne nur bis zur Einzelobergrenze von 100–120 €.

Welche Reparaturen zählen – und welche nicht?

Maßgeblich ist § 28 Abs. 3 S. 2 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung). Erfasst sind nur Gegenstände des häufigen, direkten Zugriffs des Mieters.

Fällt unter die Klausel	Fällt NICHT unter die Klausel
Wasserhähne, Duschköpfe, Ventile	Leitungen und Rohre in der Wand
Lichtschalter, Steckdosen	Heizkörper-Innenleben, Thermostatventile innen
Tür- und Fenstergriffe, Schlösser	Dach, Fassade, Fenster selbst
Verschlüsse von Fensterläden, Rollladengurt	Elektrik-Unterverteilung
Heiz- und Kocheinrichtungen (Bedienteile)	alles ohne Mieterzugriff

Faustregel: Was der Mieter täglich anfasst, kann unter die Klausel fallen. Was in der Wand oder auf dem Dach steckt, niemals.

Wer zahlt, wenn es teurer wird?

Kostet eine erfasste Reparatur mehr als die Einzelobergrenze, zahlt der Mieter gar nichts – auch nicht den Grenzbetrag als Anteil (BGH, 07.06.1989, VIII ZR 91/88). Die volle Reparatur trägst dann du.

Beispiel: Einzelobergrenze 100 €, der defekte Fenstergriff kostet 140 € Reparatur → du zahlst die vollen 140 €, nicht der Mieter 100 € und du 40 €.

So formulierst du eine wirksame Klausel

• Beide Grenzen ausdrücklich nennen (Einzelbetrag und Jahresbetrag).
• Den Einzelbetrag konservativ bei 100–120 € inkl. MwSt. halten.
• Die Jahresobergrenze als Prozent der Jahresnettokaltmiete (6–8 %) angeben.
• Nur Kostenerstattung verlangen – niemals Durchführung oder Beauftragung.
• Den Gegenstandsbereich auf § 28 Abs. 3 S. 2 II. BV beschränken.

Häufige Fehler, die die Klausel kippen

• Nur eine der beiden Grenzen genannt (oder gar keine).
• Einzelbetrag zu hoch angesetzt (über 120 €, ohne Deckung durch Urteile).
• Mieter zur Durchführung oder Beauftragung verpflichtet (§ 307 BGB).
• Gegenstände ohne Mieterzugriff (Leitungen, Heizkörper, Dach) einbezogen.
• Mieter anteilig an teureren Reparaturen beteiligt.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus erstellt deinen Mietvertrag direkt mit einer aktuellen, rechtssicheren Kleinreparaturklausel – beide Grenzen korrekt gesetzt und nur auf Kostenerstattung ausgelegt. Fällt eine Reparatur an, legst du sie als Ticket an und vergibst sie an einen Handwerker; die Rechnung lädst du direkt zum Vorgang hoch, sodass nachvollziehbar bleibt, was unter die Klausel fällt und was du selbst trägst. Wohnen, geregelt.