Maklerprovision & Bestellerprinzip: Wer zahlt? (2026)

Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip ist eine einfache Regel: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt es seit dem 1.6.2015 und ist in § 2 Abs. 1a WoVermRG (Wohnungsvermittlungsgesetz) geregelt.

Die wichtigste Tatsache vorweg: Da Sie als Vermieter den Makler in aller Regel beauftragen, um Ihre leerstehende Wohnung zu vermieten, sind Sie der Besteller und tragen die Provision. Den Mieter dürfen Sie damit grundsätzlich nicht belasten.

Daneben existiert ein völlig getrenntes Regime für den Immobilienverkauf. Dort gilt kein Bestellerprinzip, sondern die Halbteilung der Maklerkosten nach §§ 656a–656d BGB (seit dem 23.12.2020). Beide Bereiche werden häufig verwechselt — dieser Ratgeber behandelt zuerst die Vermietung und danach den Verkauf.

Vermietung: Wer zahlt den Makler?

Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG darf der Makler vom Wohnungssuchenden (also vom künftigen Mieter) nur dann eine Provision verlangen, wenn

1. der Makler ausschließlich aufgrund eines eigenen Suchauftrags des Mieters (in Textform) tätig wird, und
2. er daraufhin eine Wohnung beschafft, die er nicht ohnehin bereits im Auftrag des Vermieters im Angebot hatte.

In der Praxis ist genau das die Ausnahme. Der Normalfall: Sie als Vermieter wollen Ihre Wohnung loswerden und beauftragen den Makler. Damit sind Sie der Besteller und zahlen die Provision selbst.

Achtung: Eine Vereinbarung, mit der Sie die Provision des von Ihnen beauftragten Maklers auf den Mieter abwälzen, ist nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG unwirksam. Verstöße sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro geahndet werden (§ 8 WoVermRG). Auch verschleierte Umgehungen — etwa als "Bearbeitungsgebühr" oder über eine überteuerte Ablöse — bergen dieses Risiko.

Wie hoch darf die Provision höchstens sein?

Für den seltenen Fall, dass der Mieter die Provision rechtmäßig schuldet, ist die Höhe gedeckelt. Nach § 3 Abs. 2 WoVermRG beträgt die Höchstprovision zwei Monatsmieten plus gesetzliche Umsatzsteuer (19 %).

Bemessungsgrundlage ist die Nettokaltmiete — also die reine Kaltmiete ohne Nebenkosten oder Betriebskosten. Weitere Gebühren darf der Makler nicht verlangen (§ 3 Abs. 3 WoVermRG): keine Einschreib-, Schreib- oder Besichtigungsgebühren und keine Erstattung von Auslagen.

Für welche Objekte gilt das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip nach dem WoVermRG gilt nur für Wohnraum. Wichtige Abgrenzungen:

Objekt / Konstellation	Bestellerprinzip (WoVermRG)?
Vermietung einer Wohnung an Privatpersonen	Ja
Möblierte Wohnung / Untervermietung von Wohnraum	Ja (inkl. Deckel nach § 3 Abs. 2)
Gewerbeimmobilie / gewerblicher Mietvertrag	Nein — frei verhandelbar, oft Mieter
Verkauf einer Eigentumswohnung / eines Hauses	Nein — § 656a–656d BGB (Halbteilung)

Bei Gewerbeimmobilien gilt das WoVermRG ausdrücklich nicht; dort bleibt es bei der freien Vertragsgestaltung, und häufig zahlt weiterhin der Mieter.

Nachmieter und Provision

Ein vom Vermieter beauftragter ausscheidender Mieter, der einen Nachmieter suchen darf, kann unter Umständen als "sonstiger Berechtigter" im Sinne des § 2 Abs. 1a WoVermRG gelten. Das beeinflusst, wer als Besteller des Maklers anzusehen ist. Wenn Sie einen Mieter mit der Suche nach einem Nachfolger betrauen, sollten Sie die Beauftragung und Kostenfrage daher klar regeln.

Verkauf: Halbteilung statt Bestellerprinzip

Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher, gilt nicht das Bestellerprinzip, sondern die Halbteilung der Maklerkosten. Grundlage sind die §§ 656a–656d BGB, in Kraft seit dem 23.12.2020.

• § 656a BGB — Der Maklervertrag bedarf der Textform. Eine E-Mail genügt; ein mündlicher oder stillschweigender Vertrag ist nichtig (§ 125 S. 1 BGB), eine dennoch gezahlte Provision kann zurückgefordert werden.
• § 656b BGB — Die Schutzregeln greifen nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist, also privat kauft.
• § 656c BGB — Wird der Makler für beide Seiten tätig (Doppeltätigkeit), schuldet jede Partei genau die Hälfte. Verzichtet der Makler einer Seite gegenüber auf die Provision, darf er sie der anderen nicht in Rechnung stellen.
• § 656d BGB — Bei einseitiger Beauftragung darf die beauftragende Partei höchstens die Hälfte auf die andere abwälzen, und das erst, nachdem sie ihre eigene Hälfte nachweislich bezahlt hat.

Die Halbteilung gilt nur für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (auch mit Einliegerwohnung). Ausgenommen sind Mehrfamilienhäuser, Grundstücke ohne Wohngebäude, gewerbliche Objekte und Käufer, die keine Verbraucher sind.

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt und frei verhandelbar; in vielen Bundesländern liegt die Gesamtprovision bei rund 7,14 % inkl. USt, die sich Käufer und Verkäufer teilen. Die genaue Höhe variiert je nach Region und Vereinbarung. Gesetzlich vorgeschrieben ist nur die Aufteilung, nicht der Satz.

Häufige Fehler

• Maklerkosten in den Mietvertrag schreiben. Eine Klausel, die die Provision auf den Mieter abwälzt, ist nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG nichtig.
• Provision über die Nebenkosten oder eine "Bearbeitungsgebühr" verstecken. Solche Umgehungen sind unzulässig und bußgeldbewehrt (§ 8 WoVermRG).
• Mit der Bruttomiete rechnen. Bemessungsgrundlage für den Deckel ist die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten (§ 3 Abs. 2 WoVermRG).
• Vermietung und Verkauf verwechseln. Beim Verkauf gilt die Halbteilung nach §§ 656a–656d BGB, nicht das Bestellerprinzip.
• Maklervertrag beim Verkauf nur mündlich schließen. Ohne Textform ist er nach § 656a BGB unwirksam.
• Eigene Hälfte beim Verkauf nicht zuerst zahlen. Die Umlage auf den Käufer ist erst nach Zahlung der eigenen Hälfte zulässig (§ 656d BGB).

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