Mieterhöhung: Was Vermieter 2026 beachten müssen (§ 558 BGB)
Aktualisiert 14.6.2026 · HausMaus Redaktion
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist nur zulässig, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist und die letzte Erhöhung mindestens 12 Monate zurückliegt. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen (15 % in angespannten Märkten – Kappungsgrenze). Das Verlangen muss in Textform erfolgen und begründet sein, meist mit dem Mietspiegel. Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit zuzustimmen.
Was ist eine Mieterhöhung nach § 558 BGB?
Die häufigste Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Sie ist kein Automatismus: Sie als Vermieter müssen sie verlangen, begründen und der Mieter muss ihr zustimmen. Erst dann schuldet er die höhere Miete.
Die wichtigste Hürde vorweg: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
Die Kappungsgrenze: maximal 20 % in drei Jahren
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % anheben (§ 558 Abs. 3 BGB).
Achtung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senkt das jeweilige Bundesland die Kappungsgrenze per Verordnung auf 15 %. Das betrifft viele Großstädte. Wer die niedrigere Grenze übersieht, stellt ein unwirksames Verlangen.
Schritt für Schritt zur wirksamen Mieterhöhung
- Sperrfristen prüfen – Miete seit ≥ 15 Monaten unverändert, letzte Erhöhung ≥ 12 Monate her.
- Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln – in der Regel über den örtlichen Mietspiegel und das passende Mietspiegelfeld.
- Kappungsgrenze anwenden – die Erhöhung darf 20 % (bzw. 15 %) in drei Jahren nicht überschreiten. Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte: Vergleichsmiete oder Kappungsgrenze.
- In Textform begründen – schriftlich (§ 558a BGB), mit Verweis auf das Mietspiegelfeld oder eine andere zulässige Begründung.
- Zustellen und Frist abwarten – der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit zuzustimmen.
Begründung: Mietspiegel und Alternativen
Am sichersten begründen Sie die Erhöhung mit dem Mietspiegel: Sie benennen das Mietspiegelfeld und einen Wert innerhalb seiner Spanne. Daneben sind als Begründung u. a. ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen (Vergleichswohnungen) zulässig.
Fristen im Überblick
| Ereignis | Frist |
|---|---|
| Miete unverändert (Voraussetzung) | mindestens 15 Monate |
| Abstand zur letzten Erhöhung | mindestens 12 Monate |
| Zustimmungsfrist des Mieters | bis Ende des übernächsten Monats nach Zugang |
| Fälligkeit der erhöhten Miete | ab dem 3. Kalendermonat nach Zugang |
| Klagefrist bei Verweigerung | 3 Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist |
Häufige Fehler, die das Verlangen unwirksam machen
- Kappungsgrenze (20 % / 15 %) überschritten
- Sperrfristen nicht eingehalten
- Begründung fehlt oder falsches Mietspiegelfeld benannt
- Mündlich statt in Textform erklärt
Mit HausMaus rechtssicher erhöhen
HausMaus führt beim Erstellen einer Mieterhöhung eine Live-Prüfung nach § 558 BGB durch: Die App gleicht den geplanten Betrag gegen das Mietspiegel-Feld und die Kappungsgrenze ab – inklusive der 15-%-Grenze in angespannten Märkten – und blockiert die Erstellung, solange das Verlangen nicht durchsetzbar wäre. Die Sperrfristen und die § 558b-Frist werden mitverfolgt, sodass Sie kein unwirksames Schreiben verschicken.
Häufige Fragen
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist möglich, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist (§ 558 BGB). Zudem muss die letzte Erhöhung mindestens 12 Monate zurückliegen (Jahressperrfrist). Faktisch ist also frühestens etwa alle 15 Monate eine Erhöhung möglich.
Wie viel darf die Miete steigen?
Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – und innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Bundesland per Verordnung festlegt, sinkt die Grenze auf 15 %.
In welcher Form muss die Mieterhöhung erfolgen?
In Textform (§ 558a BGB) – ein Brief, eine E-Mail oder ein PDF genügen, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, mündlich ist aber unwirksam. Das Verlangen muss begründet sein, üblicherweise durch Verweis auf den örtlichen Mietspiegel und das passende Mietspiegelfeld.
Welche Frist hat der Mieter zur Zustimmung?
Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang Zeit, der Erhöhung zuzustimmen (§ 558b BGB). Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Was passiert bei einem Formfehler?
Ein formell fehlerhaftes Erhöhungsverlangen (z. B. fehlende oder unzureichende Begründung, falsches Mietspiegelfeld, überschrittene Kappungsgrenze) ist unwirksam – der Mieter muss nicht zustimmen und schuldet die höhere Miete nicht. Sie müssen dann ein korrektes Verlangen neu zustellen, wodurch die Fristen erneut laufen.
Quellen
Dieser Ratgeber stützt sich auf den Gesetzestext und amtliche Quellen. Die zitierten Paragrafen kannst du hier im Original nachlesen: