Mietpreisbremse: Was Vermieter bei Wiedervermietung beachten (2026)

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse begrenzt, wie hoch Sie die Miete bei einer Wiedervermietung ansetzen dürfen. In einem Gebiet, das das Bundesland als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Das ist die zentrale Grenze, an der sich jede Neuvermietung messen lassen muss.

Die Regelung steht in den §§ 556d bis 556g BGB. Sie gilt nur für bestehenden Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten und ist nach der Verlängerung durch den Bundestag bis zum 31.12.2029 befristet.

Wie hoch darf die neue Miete sein?

Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung nach Lage, Größe, Ausstattung, Art und Baujahr. Diese ermitteln Sie in der Regel über den Mietspiegel der Gemeinde. Auf den so ermittelten Wert dürfen Sie 10 % aufschlagen.

Ein Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 9,50 €/m², dürfen Sie höchstens 10,45 €/m² verlangen. Bei einer 70-m²-Wohnung sind das maximal rund 731,50 € Nettokaltmiete. Wer ohne Ausnahmegrund darüber hinausgeht, riskiert eine Rüge des Mieters und Rückforderungen.

Welche Ausnahmen gibt es?

Es gibt drei Konstellationen, in denen Sie über die 10-%-Grenze hinausgehen dürfen. Auf jede müssen Sie sich aktiv und vor Vertragsschluss berufen.

Ausnahme	Rechtsgrundlage	Was zulässig ist
Höhere Vormiete	§ 556e BGB	War die zuletzt geschuldete Vormiete bereits höher, dürfen Sie diese weiter verlangen (nicht aber eine zwischenzeitlich vereinbarte, unzulässig überhöhte Miete).
Neubau	§ 556f BGB	Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen.
Umfassende Modernisierung	§ 556f BGB	Wurde die Wohnung umfassend modernisiert, gilt die Bremse für die erste Vermietung danach nicht.

Achtung: Eine Ausnahme nützt Ihnen nur, wenn Sie den Mieter vor seiner Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform über den Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Holen Sie die Auskunft nicht ein, dürfen Sie die höhere Miete erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft verlangen — bis dahin gilt die gekappte Miete.

Welche Auskunftspflicht haben Sie?

Berufen Sie sich auf eine Ausnahme, sind Sie nach § 556g Abs. 1a BGB zur vorvertraglichen Auskunft in Textform verpflichtet. Sie müssen dem Mieter mitteilen, auf welchen Ausnahmegrund Sie sich stützen:

• bei der Vormiete deren Höhe (die Identität des Vormieters müssen Sie nicht offenlegen),
• beim Neubau, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,
• bei der Modernisierung, dass und in welchem Umfang umfassend modernisiert wurde.

Daneben kann der Mieter nach Mietbeginn weitergehende Auskünfte über die Voraussetzungen der Ausnahme verlangen (§ 556g Abs. 3 BGB). Dokumentieren Sie deshalb die Grundlage Ihrer Kalkulation von Anfang an sauber.

Was passiert bei einer überhöhten Miete?

Hält der Mieter die Miete für überhöht, kann er sie qualifiziert rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Ab Zugang einer wirksamen Rüge schuldet er nur noch den zulässigen Betrag; den zu viel gezahlten Anteil kann er zurückverlangen. Eine zu hoch angesetzte Miete ist also kein einmaliges, sondern ein fortlaufendes Risiko über die gesamte Mietdauer.

Häufige Fehler

• Vergleichsmiete falsch oder gar nicht ermittelt. Wer ohne Blick in den Mietspiegel kalkuliert, überschreitet die 10-%-Grenze schnell unbemerkt.
• Ausnahme angenommen, aber keine Auskunft erteilt. Ohne die vorvertragliche Auskunft in Textform greift die Ausnahme nicht — selbst wenn ihre Voraussetzungen vorliegen.
• Vormiete falsch herangezogen. Eine selbst unzulässig überhöhte Vormiete schützt nicht; maßgeblich ist die zuletzt geschuldete, zulässige Miete.
• Neubau-Stichtag verwechselt. Entscheidend ist die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014, nicht das bloße Baujahr.
• Auskunft erst im Mietvertrag. Die Information muss vor der Vertragserklärung des Mieters vorliegen, nicht erst im unterschriebenen Vertrag.

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