Mietvertrag erstellen als Vermieter (2026, §§ 535 ff. BGB)

Was muss ein Mietvertrag enthalten?

Ein Wohnraummietvertrag ist die Grundlage des Mietverhältnisses und richtet sich nach §§ 535 ff. BGB. Damit er wirksam ist, müssen vier Punkte zweifelsfrei feststehen:

• Die Parteien – vollständige Namen und Adressen aller Vermieter und Mieter.
• Die Mietsache – genaue Bezeichnung der Wohnung: Adresse, Etage, Lage, Wohnfläche und mitvermietete Räume (Keller, Stellplatz, Garten).
• Die Miete – Höhe der Nettokaltmiete und der Nebenkosten, jeweils als Vorauszahlung oder Pauschale.
• Der Mietbeginn – das Datum, ab dem das Mietverhältnis läuft.

Alles Weitere – Kaution, Kündigung, Schönheitsreparaturen, Hausordnung – ist sinnvoll, aber nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit. § 535 BGB legt zugleich die Grundpflichten fest: Der Vermieter überlässt die Wohnung gebrauchstauglich und hält sie instand, der Mieter zahlt die Miete.

Befristet oder unbefristet?

Der Regelfall ist der unbefristete Vertrag, der ordentlich nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen gekündigt werden kann.

Eine Befristung (Zeitmietvertrag) ist nach § 575 BGB nur wirksam, wenn bei Vertragsschluss ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt und dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird. Zulässige Gründe sind abschließend:

• Eigenbedarf des Vermieters,
• geplante Sanierung oder Abriss, die durch das Mietverhältnis erheblich erschwert würde,
• Vermietung an Dienstverpflichtete.

Fehlt ein wirksamer Grund, ist die Befristung unwirksam und der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Schriftform und § 550 BGB

Ein Wohnraummietvertrag ist auch mündlich gültig. Wird er aber für länger als ein Jahr geschlossen, verlangt § 550 BGB die Schriftform. Fehlt sie, ist der Vertrag nicht unwirksam – er gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nach Ablauf eines Jahres ordentlich gekündigt werden. In der Praxis gehört deshalb jeder Mietvertrag schriftlich aufgesetzt und von beiden Seiten unterzeichnet.

Die Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten

Vereinbaren Sie eine Kaution, ist deren Höhe nach § 551 Abs. 1 BGB auf drei Nettokaltmieten begrenzt – also auf die Miete ohne Nebenkostenvorauszahlung. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

Achtung: Eine im Vertrag vereinbarte Kaution über drei Nettokaltmieten ist nur in Höhe des überschießenden Betrags unwirksam – verlangen oder behalten dürfen Sie diesen Teil nicht. Die Kaution ist zudem getrennt vom eigenen Vermögen und verzinslich anzulegen.

Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren

Künftige Mieterhöhungen lassen sich bereits im Vertrag festlegen:

• Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Miete wird für bestimmte Zeitabschnitte als fester Euro-Betrag im Voraus vereinbart. Wichtig: Es muss der konkrete Betrag genannt sein – eine reine Prozentangabe ("steigt jährlich um 3 %") ist unwirksam. Zwischen zwei Staffeln muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Die Anpassung muss in Textform verlangt und beziffert werden.

Beide Modelle müssen schriftlich vereinbart werden und schließen die meisten anderen Mieterhöhungen (etwa nach § 558 BGB) für ihre Laufzeit aus.

Mietpreisbremse: Was die Anfangsmiete begrenzt

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Verordnung festlegt, greift die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Die Miete bei Neuvermietung darf dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bestehen unter anderem für Neubauten (erstmalige Vermietung nach dem 1. Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen. Eine zulässige Vormiete darf weiterverlangt werden. Prüfen Sie vor Vertragsschluss, ob die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt.

Unwirksame Klauseln vermeiden

Einzelne Klauseln können unwirksam sein, ohne den Vertrag insgesamt zu kippen – die unwirksame Klausel fällt dann ersatzlos weg, der Rest gilt. Besonders häufig betrifft das die Schönheitsreparaturen:

Klausel	Wirksam?
Starre Renovierungsfristen ("alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnräume")	unwirksam (BGH)
Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich	unwirksam (BGH)
Pauschale Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand	meist unwirksam
Flexible Fristen ("in der Regel") bei renoviert übergebener Wohnung	regelmäßig wirksam
Kaution über drei Nettokaltmieten	unwirksam, soweit überschritten

Häufige Fehler beim Mietvertrag

• Befristung ohne gesetzlichen Grund nach § 575 BGB
• Kaution über drei Nettokaltmieten vereinbart
• Staffelmiete nur in Prozent statt als Euro-Betrag
• Starre Schönheitsreparatur-Fristen übernommen
• Mietpreisbremse im ausgewiesenen Gebiet übersehen
• Vertrag über mehr als ein Jahr ohne Schriftform (§ 550 BGB)

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