Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 % umlegen (2026)
Aktualisiert 14.6.2026 · HausMaus Redaktion
Nach einer Modernisierung dürfen Sie die Jahresmiete um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Die Erhöhung ist gekappt auf 3 €/m² in sechs Jahren – auf 2 €/m², wenn die Monatsmiete unter 7 €/m² liegt. Vorher müssen Sie die Maßnahme mindestens drei Monate im Voraus ankündigen (§ 555c BGB), danach die Erhöhung in Textform erklären (§ 559b BGB).
Was bedeutet Mieterhöhung nach Modernisierung?
Haben Sie an Ihrer Wohnung eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, dürfen Sie die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Diese Erhöhung ist dauerhaft und unabhängig vom Mietspiegel oder von der ortsüblichen Vergleichsmiete – sie folgt einer eigenen Logik.
Entscheidend ist die Abgrenzung: Umlagefähig sind nur echte Modernisierungsmaßnahmen – energetische Verbesserungen, nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser, oder eine dauerhafte Erhöhung des Gebrauchswerts (Wohnwertverbesserung). Reine Instandhaltung ist nicht umlagefähig.
Wie berechne ich die Modernisierungsumlage?
Die Formel ist einfach, der korrekte Kostenansatz ist der schwierige Teil.
- Modernisierungskosten ermitteln – nur die Kosten der Maßnahme selbst.
- Ersparte Instandhaltungskosten abziehen (§ 559 Abs. 2 BGB). Ersetzt die Maßnahme eine fällige Reparatur, ist dieser Reparaturanteil herauszurechnen.
- Auf die Wohnung umlegen – bei mehreren Einheiten den auf die einzelne Wohnung entfallenden Anteil (in der Regel nach Wohnfläche).
- 8 % pro Jahr dieser Kosten ansetzen.
- Durch 12 teilen für die monatliche Erhöhung.
Beispiel: Modernisierungskosten der Wohnung 12.000 €, davon 2.000 € ersparte Instandhaltung. Umlagefähig sind 10.000 €. Jahresumlage: 8 % von 10.000 € = 800 €. Monatliche Erhöhung: rund 66,67 €.
Welche Kappungsgrenze gilt?
Die Modernisierungsumlage ist gedeckelt (§ 559 Abs. 3a BGB):
| Ausgangsmiete (vor Erhöhung) | Maximale Erhöhung in 6 Jahren |
|---|---|
| 7 €/m² oder mehr | 3 €/m² |
| unter 7 €/m² | 2 €/m² |
Die Grenze gilt pro Quadratmeter Wohnfläche über einen Zeitraum von sechs Jahren. Bei einer 60-m²-Wohnung mit Ausgangsmiete über 7 €/m² liegt die Obergrenze also bei 180 € Erhöhung über sechs Jahre. Errechnet die 8-%-Formel mehr, wird auf den Kappungsbetrag gekürzt.
Was muss ich vorher ankündigen?
Bevor die Maßnahme beginnt, ist die Modernisierungsankündigung Pflicht (§ 555c BGB). Sie muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform zugehen und enthalten:
- Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme
- voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer
- die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
Ohne ordnungsgemäße Ankündigung kann sich der spätere Zahlungsbeginn um drei Monate verschieben.
Wie erkläre ich die Erhöhung wirksam?
Nach Abschluss der Arbeiten erklären Sie die Erhöhung mit der Erhöhungserklärung in Textform (§ 559b Abs. 1 BGB). Die Erklärung muss die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten nachvollziehbar berechnen und erläutern.
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 559b Abs. 2 BGB). Wurde die Maßnahme nicht oder fehlerhaft angekündigt oder die angekündigten Kosten um mehr als 10 % überschritten, verlängert sich die Frist um weitere drei Monate.
Achtung: Eine Erhöhungserklärung, die die Kosten nicht nachvollziehbar aufschlüsselt oder die ersparte Instandhaltung nicht abzieht, ist formell unwirksam – der Mieter muss dann nicht zahlen. Trennen Sie Modernisierung und Instandhaltung sauber und dokumentieren Sie jede Position.
Umlagefähig oder nicht?
| Umlagefähig (§ 559 BGB) | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Energetische Sanierung (Dämmung, neue Heizung) | Reparatur einer defekten Heizung (Instandhaltung) |
| Einbau einer Wärmepumpe | laufende Wartung |
| Neue, besser isolierende Fenster (abzgl. Reparaturanteil) | reiner Fensteraustausch ohne Verbesserung |
| Anbau eines Balkons (Wohnwertverbesserung) | Schönheitsreparaturen |
| Erstmaliger Einbau einer modernen Sanitärausstattung | Beseitigung von Mängeln |
Häufige Fehler
- Instandhaltungsanteil nicht abgezogen – der häufigste Grund für unwirksame Erhöhungen.
- Kappungsgrenze ignoriert – die 8-%-Formel allein reicht nicht, der Deckel geht vor.
- Ankündigung zu spät oder formlos – die Drei-Monats-Frist und die Textform sind zwingend.
- Erhöhungserklärung nicht nachvollziehbar – fehlende Kostenaufstellung macht die Erklärung formell unwirksam.
- Zahlungsbeginn falsch berechnet – die erhöhte Miete läuft erst ab dem dritten Monat nach Zugang.
Mit HausMaus geht das einfacher
HausMaus erstellt die Mieterhöhung nach Modernisierung für Sie: Sie geben die Kosten ein, die App wendet die 8-%-Regel und die Kappungsgrenze des § 559 BGB an und erzeugt die paragraphensichere Erhöhungserklärung, die Sie prüfen und versenden. So bleiben Berechnung und Form belegbar – ohne dass Sie die Frist- und Deckelregeln selbst im Kopf behalten müssen. HausMaus kostet Vermieter 1 % der eingezogenen Miete.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent der Modernisierungskosten darf ich auf die Miete umlegen?
8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB). Bei mehreren Wohnungen wird der auf die einzelne Wohnung entfallende Anteil angesetzt. Ersparte Instandhaltungskosten müssen vorab abgezogen werden.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage?
Die Miete darf sich durch die Umlage innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Lag die Monatsmiete vor der Erhöhung unter 7 €/m², gilt eine Grenze von 2 €/m².
Muss ich eine Modernisierung vorher ankündigen?
Ja. Sie müssen die Maßnahme dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.
Ab wann muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen?
Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zu zahlen (§ 559b Abs. 2 BGB). War die Ankündigung fehlerhaft oder wurden die angekündigten Kosten um mehr als 10 % überschritten, verlängert sich diese Frist um weitere drei Monate.
Kann ich Instandhaltungskosten mit umlegen?
Nein. Reine Instandhaltung und Reparatur sind nicht umlagefähig. Bei Maßnahmen, die zugleich Reparatur ersetzen (z. B. neue Fenster statt Reparatur), müssen die ersparten Instandhaltungskosten herausgerechnet werden (§ 559 Abs. 2 BGB).
Quellen
Dieser Ratgeber stützt sich auf den Gesetzestext und amtliche Quellen. Die zitierten Paragrafen kannst du hier im Original nachlesen: