Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren (2026)

Was sind Staffelmiete und Indexmiete?

Beide sind Vereinbarungen, mit denen du als Vermieter eine planbare Mieterhöhung schon im Mietvertrag festschreibst – statt später jede Erhöhung einzeln nach Mietspiegel begründen zu müssen.

• Staffelmiete (§ 557a BGB): Du legst feste Euro-Beträge und Termine fest. Die Miete steigt zu vereinbarten Stichtagen auf einen vorher bezifferten Betrag.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Sie steigt (oder fällt), wenn der Index sich ändert.

Die wichtigste gemeinsame Regel zuerst: Bei beiden ist während der Laufzeit eine zusätzliche Mieterhöhung nach Mietspiegel (§ 558 BGB) oder Modernisierung (§ 559 BGB) ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB). Du legst dich also auf einen Weg fest.

Die Regeln der Staffelmiete (§ 557a BGB)

• Die Erhöhungen müssen schriftlich als feste Euro-Beträge im Mietvertrag stehen – nicht als Prozentsatz (§ 557a Abs. 1 BGB).
• Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 BGB).
• Eine separate Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB ist ausgeschlossen.
• Ein vertraglicher Kündigungsausschluss zulasten des Mieters ist auf maximal vier Jahre begrenzt (§ 557a Abs. 3 BGB).
• In angespannten Wohnungsmärkten greift die Mietpreisbremse für jede einzelne Staffel neu, gemessen an der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens (§ 557a Abs. 4 BGB).

Die Regeln der Indexmiete (§ 557b BGB)

• Die Vereinbarung selbst muss schriftlich geschlossen sein; eine mündliche Indexvereinbarung ist nichtig (§ 557b Abs. 1 BGB).
• Die Miete muss nach einer Änderung mindestens zwölf Monate unverändert bleiben – damit ist eine Anpassung höchstens einmal pro Jahr möglich (§ 557b Abs. 2 BGB).
• Die Erhöhung machst du in Textform geltend, unter Angabe der eingetretenen Indexänderung und der neuen Miete (§ 557b Abs. 3 BGB).
• Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete, nicht für spätere Indexanpassungen (§ 557b Abs. 4 BGB).
• Berechnung: Neue Miete = bisherige Miete × (aktueller VPI / Ausgangs-VPI). Maßgeblich ist der VPI des Statistischen Bundesamts (Basisjahr 2020 = 100).

Achtung: Eine zusätzliche Mieterhöhung nach Mietspiegel oder Modernisierung ist während der Laufzeit beider Modelle ausgeschlossen. Wer eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, gibt den Weg über § 558 BGB für diese Zeit auf – das ist der entscheidende Unterschied zur regulären Mieterhöhung.

Staffelmiete oder Indexmiete – was passt?

Kriterium	Staffelmiete (§ 557a BGB)	Indexmiete (§ 557b BGB)
Höhe der Erhöhung	feste Euro-Beträge, vorab bekannt	folgt dem VPI, vorab unbekannt
Frequenz	wie vereinbart, je Staffel min. 1 Jahr	max. 1× pro Jahr, min. 12 Monate
Form der Anpassung	automatisch zum Stichtag	aktive Erklärung in Textform nötig
Mietpreisbremse	gilt für jede Staffel	gilt nur für die Ausgangsmiete
§ 558 / § 559 möglich?	nein	nein
Planbarkeit	hoch (du kennst alle Beträge)	inflationsabhängig
Inflationsschutz	nur, wenn Staffel hoch genug	direkt an die Inflation gekoppelt

Faustregel: Staffelmiete, wenn du maximale Planbarkeit willst und die Inflation realistisch einschätzt. Indexmiete, wenn dir Inflationsschutz wichtiger ist als ein fester Betrag.

Schritt für Schritt vereinbaren

1. Modell wählen – Staffel- oder Indexmiete, je nach Planungsziel.
2. Klausel formulieren – bei der Staffelmiete jeden Betrag und Termin in Euro; bei der Indexmiete den VPI des Statistischen Bundesamts als Bezugsgröße.
3. Schriftform wahren – beide Modelle müssen schriftlich im Mietvertrag stehen (§ 557a Abs. 1, § 557b Abs. 1 BGB).
4. Mietpreisbremse prüfen – in angespannten Märkten Ausgangsmiete (und bei der Staffel jede Stufe) an der Vergleichsmiete messen.
5. Termine dokumentieren – Staffeltermine und Indexanpassungen festhalten und rechtzeitig umsetzen.

Häufige Fehler

• Staffelerhöhung als Prozentsatz statt als fester Euro-Betrag formuliert – unwirksam (§ 557a Abs. 1 BGB).
• Eine Staffel schon vor Ablauf eines Jahres erhöht.
• Bei der Indexmiete die Erhöhung nicht in Textform oder ohne Angabe der Indexänderung geltend gemacht.
• Während der Laufzeit zusätzlich nach § 558 BGB erhöht.
• Kündigungsausschluss über vier Jahre hinaus vereinbart (§ 557a Abs. 3 BGB).

Geplante Reform 2026 (Mietrecht II)

Nach dem Kabinettsbeschluss vom April 2026 soll in angespannten Wohnungsmärkten bei der Indexmiete der Teil einer Indexsteigerung, der 3,0 % pro Jahr übersteigt, nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Das Gesetzgebungsverfahren war zum Redaktionsschluss noch nicht abgeschlossen; prüfe vor einer Anpassung den aktuellen Stand.

Mit HausMaus geht das einfacher

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