Wohnungsbesichtigung organisieren: Was Vermieter dürfen (2026)

Was bedeutet „Wohnungsbesichtigung organisieren"?

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen oder nach einer Kündigung neu vermieten wollen, müssen Sie Kauf- oder Mietinteressenten in die noch bewohnte Wohnung lassen. Die tragende Regel: Der Mieter muss solche Besichtigungen dulden – aber nur bei konkretem Anlass, nach rechtzeitiger Ankündigung und in zumutbarer Häufigkeit. Ein eigenmächtiger Zutritt oder eine Besichtigung in Abwesenheit des Mieters ist ausgeschlossen.

Muss der Mieter Besichtigungen dulden? (§ 242 BGB, BGH VIII ZR 420/21)

Ein Besichtigungsrecht ergibt sich nicht aus dem Eigentum. Mit dem Mietvertrag erhält der Mieter den alleinigen Gebrauch der Wohnung (§ 535 Abs. 1 BGB), und die Wohnung ist über Art. 13 GG ("Die Wohnung ist unverletzlich") grundrechtlich geschützt.

Die Duldungspflicht ist eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der BGH hat das für den Verkaufsfall ausdrücklich bestätigt: Bei beabsichtigtem Verkauf muss der Mieter dem Vermieter nach angemessener Vorankündigung und bei konkretem sachlichem Anlass Zutritt gewähren – wobei stets auch die Interessen des Mieters abzuwägen sind (BGH, Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21). Schon zuvor hatte der BGH klargestellt, dass es kein generelles, anlassloses Zutrittsrecht gibt (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13).

Achtung: Lassen Sie die Wohnung in Abwesenheit des Mieters oder mit eigenem Zweitschlüssel besichtigen, ist das verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann als Hausfriedensbruch strafbar sein (§ 123 StGB). Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, Ihnen oder dem Makler einen Schlüssel zu überlassen.

Wie viele Termine und wie lange? (zumutbare Häufigkeit)

Eine feste gesetzliche Obergrenze gibt es nicht – maßgeblich ist die Zumutbarkeit. Aus der Rechtsprechung haben sich folgende Richtwerte entwickelt:

Aspekt	Richtwert	Quelle / Hinweis
Häufigkeit	ca. 1–3 Termine pro Monat	je nach Einzelfall; mehr als 3/Monat regelmäßig unzumutbar
Dauer je Termin	ca. 30–45 Minuten	LG Frankfurt am Main (24.05.2002)
Uhrzeit (Berufstätige)	früher Abend, etwa 19–20 Uhr	LG Frankfurt am Main
Beispiel-Mindestmaß	1 Termin/Monat, 4 Tage Vorlauf	AG Hamburg
Wochenende / Feiertage	grundsätzlich nicht	werktags zu üblichen Zeiten

Bündeln Sie Interessenten zu wenigen, vorbereiteten Terminen, statt einzelne Personen über den Monat verteilt zu schicken. Das ist die schonende Ausübung des Besichtigungsrechts, die die Gerichte erwarten.

Welche Ankündigungsfrist gilt?

Auch die Frist steht nicht in einem einzelnen Paragrafen, sondern folgt aus der Rechtsprechung und dem Anlass:

• Mindestens 24 Stunden als unterste Grenze.
• 3 bis 4 Tage bei berufstätigen Mietern, damit sie sich einrichten können.
• Rund 1 bis 2 Wochen bei größeren Verkaufs- oder Neuvermietungsaktionen.

Nennen Sie immer den konkreten Grund (Verkauf bzw. Neuvermietung), schlagen Sie mehrere Termine vor und berücksichtigen Sie die Wünsche des Mieters.

Schritt für Schritt: Besichtigung rechtssicher organisieren

1. Anlass schriftlich benennen – Verkauf oder Neuvermietung, nicht "Kontrolle".
2. Termine in Absprache vorschlagen – mehrere Optionen, werktags, übliche Zeit.
3. Rechtzeitig ankündigen – mit angemessenem Vorlauf (siehe oben).
4. Häufigkeit begrenzen – Interessenten bündeln, 1–3 Termine pro Monat.
5. Dauer kurz halten – 30–45 Minuten pro Termin genügen in der Regel.
6. Privatsphäre wahren – keine Fotos der persönlichen Gegenstände des Mieters ohne dessen Einwilligung; Anzeigenfotos vorab abstimmen.
7. Dokumentieren – Ankündigung, Terminvorschlag und Zusage schriftlich, mit Datum, festhalten.

Häufige Fehler

• Die Wohnung in Abwesenheit des Mieters oder mit dem Zweitschlüssel besichtigen lassen.
• Vom Mieter die Herausgabe eines Schlüssels an Makler oder Vermieter verlangen.
• Massenbesichtigungen oder mehr als drei Termine pro Monat ansetzen.
• Termine am Wochenende, an Feiertagen oder zur Unzeit verlangen.
• Nur „Kontrolle" als Grund nennen statt des konkreten Anlasses.
• Zu kurzfristig ankündigen, ohne Terminwünsche des Mieters einzubeziehen.

Mit HausMaus geht das einfacher

Mit HausMaus kündigen Sie eine Besichtigung über die Nachrichtenfunktion direkt beim Mieter an – einzeln oder per Rundnachricht, mit konkretem Anlass und mehreren Terminvorschlägen, sodass ein datierter, nachweisbarer Beleg entsteht, den Sie im Dokumentenarchiv ablegen. Steht die Neuvermietung an, erzeugen Sie mit HausMaus den Mietvertrag für den nächsten Mieter mit geprüften, aktuellen Klauseln – und übergeben die Wohnung später per digital signiertem Übergabeprotokoll. Wohnen, geregelt.