Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift (2026)

Warum Sie den Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen sollten

Ein Mietvertrag ist schnell unterschrieben – und gilt dann oft für Jahre. Viele Verträge enthalten Standardklauseln, die der Bundesgerichtshof (BGH) längst gekippt hat, aber trotzdem noch in Vordrucken stehen. Die gute Nachricht: Eine unwirksame Klausel müssen Sie nicht befolgen, auch wenn Sie unterschrieben haben. Sie ist von Anfang an nichtig (§ 307 BGB), und an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung – die für Mieterinnen und Mieter fast immer günstiger ist.

Trotzdem lohnt sich die Prüfung vor der Unterschrift. So wissen Sie, worauf Sie sich einlassen, können auf Korrekturen drängen und geraten später nicht in Streit. Die wichtigsten Punkte stehen hier weiter oben, die selteneren weiter unten.

Wie hoch darf die Kaution sein? (§ 551 BGB)

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die reine Miete ohne Nebenkosten und ohne Heizung – nicht die Warmmiete. Bei einer Staffel- oder Indexmiete zählt die Anfangsmiete.

Außerdem haben Sie das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die beiden weiteren in den Folgemonaten. Eine Klausel, die mehr als drei Nettokaltmieten verlangt oder die Ratenzahlung ausschließt, ist unwirksam – Sie können zu viel gezahltes Geld zurückfordern.

Ist die Schönheitsreparaturen-Klausel wirksam? (§ 307 BGB)

Von Gesetzes wegen ist das Renovieren Sache des Vermieters (§ 538 BGB). Eine Pflicht trifft Sie nur, wenn eine wirksame Schönheitsreparaturen-Klausel die Pflicht auf Sie überträgt. Der BGH hat viele dieser Klauseln für unwirksam erklärt:

• Starre Fristen („Küche alle 3 Jahre, fest") sind unwirksam, weil sie auch bei frisch gestrichenen Räumen greifen würden.
• Quotenabgeltungsklauseln (anteilige Zahlung für noch nicht fällige Renovierungen) sind unwirksam (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 242/13).
• Wurde Ihnen die Wohnung unrenoviert und ohne angemessenen Ausgleich übergeben, ist die Klausel ebenfalls unwirksam (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14).

Ist die Klausel unwirksam, fällt die gesamte Pflicht an den Vermieter zurück – Sie müssen beim Auszug nichts streichen. Mehr dazu im Ratgeber zu den Schönheitsreparaturen.

Ist die Kleinreparaturklausel zulässig? (§ 535 BGB)

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Instandhaltung (§ 535 Abs. 1 BGB). Eine Kleinreparaturklausel kann kleinere Reparaturkosten auf Sie abwälzen – aber nur, wenn sie eng begrenzt ist. Wirksam ist sie nur, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind:

1. eine Einzelobergrenze pro Reparatur (von der Rechtsprechung meist mit etwa 100 bis 120 Euro angesetzt),
2. eine Jahresobergrenze (üblicherweise etwa 6 bis 8 % der Jahreskaltmiete) und
3. eine Beschränkung auf Gegenstände, die Sie häufig nutzen (z. B. Wasserhähne, Lichtschalter, Fenstergriffe).

Fehlt eine dieser Grenzen oder sind sie zu hoch angesetzt, ist die gesamte Klausel unwirksam – dann zahlt der Vermieter alle Reparaturen. Wichtig: Die Klausel darf Sie nie verpflichten, die Reparatur selbst zu veranlassen oder den vollen Betrag bei einer teureren Reparatur zu tragen.

Liegt Ihre Miete über der Mietpreisbremse? (§ 556d BGB)

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (Mietpreisbremse, § 556d BGB). Prüfen Sie vor der Unterschrift, ob Ihre Stadt betroffen ist und wie hoch die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ist. Liegt die vereinbarte Miete darüber, ist der überschießende Teil unwirksam, und Sie können ihn mit einer qualifizierten Rüge (§ 556g BGB) zurückfordern. Die Mietpreisbremse gilt bundesweit bis zum 31.12.2029. Mehr dazu im Ratgeber zur Mietpreisbremse.

Achtung: Eine unwirksame Klausel ist nichtig – aber der übrige Mietvertrag bleibt gültig und bindet Sie. Eine Klausel wird auch nicht dadurch wirksam, dass Sie unterschrieben haben. Lassen Sie sich daher nicht unter Druck setzen: Prüfen Sie die Miete gegen die Mietpreisbremse, bevor Sie unterschreiben, und unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstanden haben.

Unwirksame vs. wirksame Klauseln – der schnelle Vergleich

Klausel im Mietvertrag	In der Regel
Kaution über 3 Nettokaltmieten	unwirksam (§ 551 BGB)
Kaution muss auf einmal gezahlt werden	unwirksam (§ 551 Abs. 2 BGB)
Schönheitsreparaturen mit starren Fristen	unwirksam (§ 307 BGB, BGH)
Quotenabgeltungsklausel	unwirksam (BGH 18.03.2015)
Kleinreparaturklausel ohne Einzel-/Jahresgrenze	unwirksam
Generelles Tierhaltungsverbot (Hund/Katze)	unwirksam (BGH VIII ZR 168/12)
Kündigungsverzicht über 4 Jahre	unwirksam (BGH)
Miete > 10 % über Vergleichsmiete (Sperrgebiet)	unwirksam (§ 556d BGB)
Kaution bis 3 Nettokaltmieten, in 3 Raten	wirksam
Schönheitsreparaturen mit flexiblen Fristen	meist wirksam
Kündigungsverzicht bis 4 Jahre	wirksam

Was muss ein gültiger Mietvertrag enthalten?

Ein wirksamer Mietvertrag braucht keine bestimmte Form (ein mündlicher Vertrag wäre sogar gültig). Üblich und sinnvoll ist aber Schriftform – ein Vertrag über mehr als ein Jahr muss sogar schriftlich sein, sonst gilt er als unbefristet (§ 550 BGB). Achten Sie auf diese Angaben:

• die Vertragsparteien (alle Mieterinnen und Mieter namentlich) und die genaue Wohnung
• die Höhe der Nettokaltmiete und der Nebenkostenvorauszahlung, getrennt ausgewiesen
• Mietbeginn und ggf. Befristung sowie Kündigungsfristen
• die Höhe der Kaution (max. 3 Nettokaltmieten)
• bei Staffelmiete (§ 557a BGB): jede Stufe mit Betrag und Datum; bei Indexmiete (§ 557b BGB): die Bindung an den Verbraucherpreisindex

Häufige Fehler von Mieterinnen und Mietern

• Blind unterschreiben. Standardvordrucke enthalten oft längst gekippte Klauseln.
• Mehr als drei Nettokaltmieten Kaution zahlen oder auf das Ratenrecht verzichten.
• Unter Druck unterschreiben, ohne die Miete gegen die Mietpreisbremse geprüft zu haben.
• Eine unwirksame Klausel befolgen – etwa freiwillig renovieren –, obwohl keine Pflicht besteht.
• Mündliche Zusagen nicht in den Vertrag aufnehmen lassen; nur was im Vertrag steht, gilt.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus ist für Mieterinnen und Mieter kostenlos. Sie laden Ihren Mietvertrag hoch, und die App liest ihn aus: Sie zeigt Kaltmiete, Warmmiete, Kaution und Kündigungsfrist auf einen Blick und markiert riskante Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen und Schriftform. Zusätzlich prüft HausMaus Ihre Miete mit der Mietpreisbremse-Funktion gegen die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 556d BGB). So sehen Sie schon vor der Unterschrift, worauf Sie achten müssen.

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