Vorzeitig aus dem Mietvertrag: Nachmieter stellen (2026)

Vorzeitig raus aus dem Mietvertrag: das Wichtigste zuerst

Sie wollen Ihre Wohnung verlassen, bevor die normale Kündigungsfrist abläuft – wegen eines neuen Jobs, eines Umzugs zum Partner oder weil ein befristeter Vertrag Sie noch bindet. Die ruhige Wahrheit zuerst: Der reguläre Weg ist die ordentliche Kündigung mit drei Monaten Frist (§ 573c BGB). Wie das genau geht, lesen Sie im Ratgeber Mietvertrag kündigen als Mieter.

Wenn Ihnen drei Monate zu lang sind, brauchen Sie einen der Sonderwege – und der wichtigste davon ist, einen Nachmieter zu stellen. Dieser Ratgeber erklärt, wann das wirklich funktioniert.

Gibt es einen Anspruch, einen Nachmieter zu stellen?

Hier liegt das größte Missverständnis: Einen allgemeinen gesetzlichen Anspruch, gegen Stellung eines Nachmieters sofort aus dem Vertrag entlassen zu werden, gibt es nicht. Steht im Mietvertrag keine entsprechende Klausel, muss der Vermieter einen von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter grundsätzlich nicht akzeptieren – er darf auf der Frist bestehen.

Der frühere Auszug wird nur in drei Konstellationen möglich:

1. Nachmieterklausel im Vertrag – steht eine drin, regelt sie alles Weitere.
2. Berechtigtes Interesse / Härtefall – ausnahmsweise muss der Vermieter Sie nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) entlassen.
3. Aufhebungsvertrag – Sie und der Vermieter einigen sich freiwillig.

Die Nachmieterklausel: echt oder unecht?

Schauen Sie zuerst in Ihren Mietvertrag. Eine Nachmieterklausel gibt es in zwei Ausprägungen:

• Echte Nachmieterklausel: Der Vermieter verpflichtet sich, einen von Ihnen gestellten geeigneten Nachmieter zu übernehmen. Das ist der stärkste Fall für Sie.
• Unechte Nachmieterklausel: Sie dürfen die Entlassung aus dem Vertrag verlangen, wenn der Vermieter den Nachfolger akzeptiert – er ist aber nicht gezwungen, gerade Ihren Kandidaten zu nehmen.

In beiden Fällen muss der vorgeschlagene Nachmieter trotzdem geeignet und zumutbar sein (dazu unten).

Berechtigtes Interesse: wann der Vermieter ausnahmsweise mitziehen muss

Ohne Klausel hilft Ihnen nur ein berechtigtes Interesse, das deutlich schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters an der Vertragsfortführung (§ 242 BGB). Anerkannte Härtefälle sind zum Beispiel:

• ein berufsbedingter Umzug in eine andere Stadt,
• eine schwere Erkrankung oder ein notwendiger Umzug ins Pflegeheim,
• familiäre Gründe wie Heirat, Zusammenzug oder Familienzuwachs, der die Wohnung zu klein macht.

Aber: Selbst dann werden Sie nur frei, wenn Sie dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter anbieten. Das berechtigte Interesse allein reicht nicht – beides muss zusammenkommen.

Wann ist ein Nachmieter „zumutbar"?

Die populäre Vorstellung, man müsse einfach drei Nachmieter vorschlagen und sei dann frei, ist ein Rechtsirrtum – eine feste Zahl gibt es nicht. Es kommt nicht auf die Menge an, sondern auf die Eignung. Ein zumutbarer Nachmieter ist:

• solvent – er kann die Miete nachweislich zahlen,
• bereit, in den bestehenden Vertrag zu exakt denselben Konditionen einzutreten,
• ohne objektive Einwände gegen seine Person.

Der Vermieter darf einen Nachmieter nur aus sachlichen Gründen ablehnen (etwa unzureichende Bonität), nicht aus reiner Willkür. Schlagen Sie sicherheitshalber mehrere geeignete Kandidaten vor und dokumentieren Sie Bonitätsnachweise.

Achtung: Bis der Vermieter Sie schriftlich aus dem Vertrag entlässt oder ein akzeptierter Nachmieter eintritt – oder bis die ordentliche Frist abläuft – schulden Sie die volle Miete (§ 535 BGB). Verlassen Sie sich nie auf eine mündliche Zusage. Lassen Sie sich die Entlassung und den genauen Endtermin schriftlich bestätigen, bevor Sie ausziehen.

Drei Wege im Vergleich: welcher passt zu Ihnen?

Weg	Wann er greift	Was Sie brauchen
Ordentliche Kündigung (§ 573c BGB)	unbefristeter Vertrag, drei Monate Frist genügen Ihnen	nur das fristgerechte, unterschriebene Kündigungsschreiben
Nachmieter stellen	Sie wollen vor der Frist raus; es gibt eine Nachmieterklausel oder ein berechtigtes Interesse	einen solventen, zumutbaren Nachmieter + ggf. Nachweis des Härtefalls
Aufhebungsvertrag	Vermieter ist einverstanden, das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden	freiwillige Einigung beider Seiten, schriftlich mit Enddatum

Zeitmietvertrag und Kündigungsverzicht: hier ist der Nachmieter Ihr Hauptausweg

Bei einem echten Zeitmietvertrag (§ 575 BGB, nur mit anerkanntem Befristungsgrund wie Eigenbedarf oder Verwertung) oder bei einem vereinbarten Kündigungsverzicht können Sie ordentlich gar nicht vor dem vereinbarten Ende kündigen. Dann bleibt Ihnen praktisch nur der Nachmieter – in Verbindung mit einem berechtigten Interesse – oder ein Aufhebungsvertrag.

Ein Detail lohnt den Blick: Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht ist nach der Rechtsprechung des BGH nur bis zu vier Jahren ab Vertragsschluss wirksam und muss beidseitig gelten. Ein einseitiger Verzicht nur des Mieters benachteiligt Sie unangemessen (§ 307 BGB) und ist unwirksam. Lohnt sich also zu prüfen, ob die Klausel überhaupt bindet.

Schritt für Schritt

1. Vertrag prüfen – gibt es eine Nachmieterklausel? Ist es ein Zeitmietvertrag oder ein Kündigungsverzicht? Bis wann läuft er?
2. Weg wählen – ordentliche Kündigung, Nachmieter oder Aufhebungsvertrag (siehe Tabelle).
3. Vermieter früh und schriftlich informieren – nennen Sie Ihren Wunschtermin und Ihr berechtigtes Interesse.
4. Geeignete Nachmieter suchen – solvent, bereit zu denselben Konditionen; Bonitätsnachweise sammeln.
5. Entlassung schriftlich vereinbaren – Endtermin, Übergabe, Kaution; nichts mündlich.
6. Bis zur Entlassung Miete weiterzahlen – erst die schriftliche Bestätigung beendet Ihre Zahlungspflicht.

Häufige Fehler

• Auf die Drei-Nachmieter-Regel vertrauen – sie existiert rechtlich nicht.
• Mündliche Zusage des Vermieters für bare Münze nehmen.
• Vor der schriftlichen Entlassung ausziehen und denken, die Miete entfalle automatisch.
• Ungeeigneten Nachmieter vorschlagen (keine Bonität, will andere Konditionen).
• Frist ignorieren – wenn der Nachmieter scheitert, brauchen Sie trotzdem eine fristgerechte ordentliche Kündigung als Plan B.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus ist für Mieter kostenlos. Falls der Nachmieter-Weg scheitert oder die drei Monate doch genügen, erstellt HausMaus Ihre ordentliche Kündigung mit der korrekten Frist nach § 573c BGB als unterschriftsfertiges Schreiben. Ein Fristen-Tracker behält den nächstmöglichen Beendigungstermin im Blick, und im Dokumenten-Tresor bewahren Sie die schriftliche Entlassung oder den Aufhebungsvertrag des Vermieters sicher auf – Ihr wichtigster Nachweis, dass Ihre Zahlungspflicht endet.

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