Untermieter aufnehmen: Erlaubnis einholen (2026)

Untermieter aufnehmen: Was bedeutet das?

Eine:n Untermieter:in aufzunehmen heißt, einem Dritten einen Teil Ihrer Mietwohnung oder ein Zimmer zur Nutzung zu überlassen — gegen Miete oder unentgeltlich. Sie bleiben dabei Hauptmieter:in und damit weiter Vertragspartner:in des Vermieters.

Das Wichtigste vorweg: Für einen Teil Ihrer Wohnung haben Sie einen durchsetzbaren Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung — Sie sind nicht auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen.

Ihr Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 Abs. 1 BGB)

§ 553 Abs. 1 BGB sagt: Entsteht für Sie nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, können Sie vom Vermieter die Erlaubnis verlangen. Das ist ein echter Anspruch — der Vermieter muss zustimmen, sofern kein wichtiger Grund dagegen spricht.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Teil und Ganzem: Der Anspruch nach § 553 BGB gilt nur für einen Teil der Wohnung. Die gesamte Wohnung dürfen Sie nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters überlassen (§ 540 BGB) — darauf gibt es keinen gesetzlichen Anspruch.

Achtung: Holen Sie die Erlaubnis immer vor dem Einzug schriftlich ein. Vermieten Sie ohne Erlaubnis unter, verletzen Sie den Mietvertrag — der Vermieter kann abmahnen und im schweren oder wiederholten Fall kündigen, bei der ganzen Wohnung sogar fristlos (§ 540, § 543 BGB). Der Anspruch nach § 553 BGB ersetzt die tatsächliche Erlaubnis nicht.

Was ist ein berechtigtes Interesse?

Das berechtigte Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein und ein gewisses Gewicht haben. Anerkannt sind wirtschaftliche wie persönliche Gründe, etwa:

• der Wunsch, durch eine:n Untermieter:in Mietkosten zu senken;
• ein:e Partner:in oder ein:e WG-Mitbewohner:in zieht bei Ihnen ein;
• ein längerer berufs- oder ausbildungsbedingter Aufenthalt in einer anderen Stadt oder im Ausland, während Sie die Wohnung behalten wollen;
• veränderte Lebensumstände, die mehr Gesellschaft oder Entlastung sinnvoll machen.

Reine Bequemlichkeit genügt nicht — ein konkreter finanzieller oder lebensbezogener Anlass dagegen sehr wohl. Eine gewinnorientierte Untervermietung ist davon nicht gedeckt: Nach dem BGH-Urteil vom 28.01.2026 (VIII ZR 228/23) begründet das Erwirtschaften von Einnahmen, die deutlich über Ihre eigenen Wohnkosten hinausgehen, kein berechtigtes Interesse.

Wie hole ich die Erlaubnis ein? Schritt für Schritt

1. Den:die Untermieter:in benennen. Der Vermieter darf wissen, wer einzieht. Eine Erlaubnis „für unbekannt" muss er nicht erteilen — nennen Sie Namen und gegebenenfalls Geburtsdatum.
2. Die Räume und den Beginn angeben. Schreiben Sie, welchen Teil der Wohnung (welches Zimmer) Sie überlassen und ab wann.
3. Das berechtigte Interesse darlegen. Begründen Sie kurz und konkret, warum Sie untervermieten wollen (§ 553 Abs. 1 BGB) — etwa Kostenteilung oder ein Auslandsaufenthalt.
4. Schriftlich anfragen und Frist setzen. Stellen Sie die Anfrage per Brief, E-Mail oder App-Nachricht und bitten Sie um eine Antwort innerhalb einer angemessenen Frist (oft zwei bis vier Wochen).
5. Die Erlaubnis abwarten und aufbewahren. Lassen Sie niemanden einziehen, bevor die Erlaubnis vorliegt, und bewahren Sie Anfrage und Antwort auf.

Mehr zur WG-Konstellation und den Haftungsmodellen finden Sie im Ratgeber WG und Untermiete.

Wann darf der Vermieter ablehnen — und wann nicht?

Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ohne einen solchen Grund hat Ihr Anspruch Vorrang.

Situation	Teil der Wohnung	Gesamte Wohnung
Rechtsgrundlage	§ 553 BGB	§ 540 BGB
Haben Sie ein Recht darauf?	Ja, Anspruch auf Erlaubnis bei berechtigtem Interesse	Nein, nur mit ausdrücklicher Zustimmung
Vermieter darf ablehnen, wenn	wichtiger Grund in der Person, Überbelegung oder Unzumutbarkeit	frei — keine Zustimmungspflicht
Vermieter darf nicht ablehnen, wenn	nur kein Grund, höhere Miete zu wollen, oder reine Ablehnungslaune	—
Folge unerlaubter Untermiete	Abmahnung, im schweren Fall Kündigung	Abmahnung, oft fristlose Kündigung (§ 543 BGB)

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, können Sie das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) — sofern der wichtige Grund nicht gerade in der Person des:der Untermieter:in liegt.

Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Ja, aber nur, wenn ihm die Überlassung ohne eine angemessene Mieterhöhung nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Dann darf er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass Sie einem Untermietzuschlag zustimmen. In der Praxis gelten etwa 10 bis 20 Prozent der Untermiete als angemessen, um die erhöhte Abnutzung abzudecken.

Zieht durch die Untermiete niemand zusätzlich ein — etwa beim bloßen Personenwechsel nach Trennung — ist ein Zuschlag in der Regel nicht gerechtfertigt. Die Beweislast dafür, dass die Überlassung ohne Zuschlag unzumutbar wäre, liegt beim Vermieter. Einen pauschalen Aufschlag ohne sachlichen Grund müssen Sie nicht hinnehmen.

Häufige Fehler

• Ohne Erlaubnis untervermieten. Auch mit Anspruch müssen Sie ihn geltend machen — er ersetzt die tatsächliche Erlaubnis nicht.
• Die ganze Wohnung überlassen und sich auf § 553 BGB berufen. Der Anspruch gilt nur für einen Teil; das Ganze braucht die Zustimmung nach § 540 BGB.
• Den:die Untermieter:in nicht benennen. Eine Erlaubnis „für irgendwen" muss der Vermieter nicht erteilen.
• Einen Zuschlag ungeprüft akzeptieren. Prüfen Sie, ob er nach § 553 Abs. 2 BGB überhaupt gerechtfertigt und der Höhe nach angemessen ist.
• Gewinn machen wollen. Gewinnorientierte Untervermietung begründet laut BGH (Urteil vom 28.01.2026) kein berechtigtes Interesse.

Mit HausMaus geht das einfacher

HausMaus ist für Mieter:innen kostenlos. Sie stellen die nach § 553 BGB nötige Anfrage auf Erlaubnis direkt aus der App an Ihren Vermieter — mit Name der untervermietenden Person, gewünschtem Beginn, dem Grund und der Auswahl, ob Sie einen Teil oder die ganze Wohnung überlassen wollen. Den Status der Anfrage sehen Sie Schritt für Schritt, und die erteilte Erlaubnis bleibt zusammen mit Ihren übrigen Mietunterlagen sauber abgelegt. So haben Sie die Zustimmung jederzeit griffbereit, falls es später darauf ankommt.

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